Непопулярные метры

На рынке лизинга коммерческой недвижимости есть и спрос, и предложение, и все предпосылки для бурного роста. И все-таки тот самый рынок до сих пор пребывает в эмбриональном состоянии.

По мнению специалистов, в России рынок лизинга коммерческой недвижимости в эти дни истинно находится ещё в стадии формирования.

Сделки в сфере недвижимости составляют не больше 7% от общего объема всех лизинговых сделок. Существует строй факторов, сдерживающих формирование лизинговых услуг в сфере коммерческой недвижимости, посреди которых психологический - только единственный из многих. Обстановка усугубляется нарастающим мировым финансовым кризисом, кризисом ликвидности и опасениями кризиса недвижимости.

Без выбора

Несмотря на все страхи, выбора чаще всего нетрудно нет - на нынешний день ситуация такова, что российские предприниматели на практике не имеют доступа к кредитам на покупку коммерческой недвижимости. Спрос на такую услугу со стороны малого и среднего коммерциала тем не менее сформирован. Зачастую к услугам лизинга коммерческой недвижимости обращаются компании, решившие обрести торговые площади и офисные помещения, которые они раньше арендовали.

Основной тенденцией прошлого года стало приобретение в лизинг ангаров для складов, производственных цехов, магазинов, офисных помещений, бизнес-центров , как с земельными участками, так и без них. Эта линейка в приоритете и в нынешнем году, при этом сроки лизинга недвижимости - три-семь лет. Начальный взнос - 10-20%, в зависимости от качества недвижимости и финансового состояния лизингополучателя. От 1 млн. рублей составляет цена сделки с недвижимостью.

"Специфика лизинга недвижимости содержится в первую очередность в том, что приходится вкалывать с стопроцентно разными объектами, любой из которых по физическим параметрам на 90-95% уникален. А если принять во чуткость не только правовую составляющую сделки, но и ее ретроспективу, то получается, что совсем всякий предмет уникален и разработка некой "универсальной специальной программы" изначально обречена на провал. Помимо того, весьма влияет на объемы заключаемых сделок невозможность предъявить к зачету НДС, в том случае если продавцом недвижимости является физическое физиономия либо группа - неплательщик НДС", - рассказал генеральный босс ГК "ЗЕСТ", президент Северо-Западной лизинговой ассоциации Андрей Пушкарев.

Кредит супротив лизинга

Лизинг более привлекателен, чем кредит. В том числе потому, что, в различие от заемщика, лизингополучатель становится собственником имущества лишь вслед за тем окончательного расчета с лизингодателем. До этого он арендует имущество, все лизинговые платежи относит на себестоимость, что позволяет сэкономить на налоге на прибыль, к тому же применяемая ускоренная амортизация уменьшает налог на прибыль. Кроме того, налог на добавленную стоимость, входящий в цифра лизинговых платежей, позже возвращается компании. Излишне говорить, что получатель кредита лишен возможности употребить указанными бонусами. В лизинге сумма, которую получает лизингополучатель, колеблется в пределах от 70 до 90%, в зависимости от истории потенциального заемщика, ликвидности помещения и его стабильности.

В то же период на эти сделки банки идут значительно охотнее по сравнению с кредитованием покупки коммерческой недвижимости либо ипотеки. В глазах банка лизинговая компания, которая является посредником между ним и заемщиком, выступает более надежным клиентом, обладающим хорошим кредитным портфелем и хорошей кредитной историей. Кроме того, у лизинга есть еще немного значительных плюсов - вероятность экономить на налоге на собственность и налоге на прибыль. Несмотря на ряд затруднений, существующих в то время как в этой сфере, лизинг недвижимости имеет массу экономических преимуществ. "Процентные ставки при получении недвижимости в лизинг еле-еле==немного выше, чем при кредитовании. Но немногие бизнесмены знают, что лизинг выгоднее кредита за счет того, что все выплаты по нему списываются на затраты", - поясняет генеральный управляющий компании "Прогресс-Нева Лизинг" Станислав Ким.

Отсроченная покупка

Хотя в соответствии с гражданским законодательством России контракт финансовой аренды и отнесен к разновидности договора аренды, лизинг порождается другой экономической ситуацией. Субъект, тот, что желает заполучить в пользование объект коммерческой недвижимости, находит его на рынке и обращается к другому субъекту, обладающему финансовыми средствами, с просьбой приобрести этот объект и передать ему во временное пользование. Собственником данной недвижимости становится покупатель, при всем при том стороны договариваются, что необходимый объект коммерческой недвижимости и продавца предстоящий пользователь выбирает самостоятельно, а потому как клиент не будет нести ответственность за свойство приобретенного имущества и за действия продавца.

"В самых общих чертах сделка лизинга недвижимости состоит из двух или трех этапов: поначалу лизинговая фирма приобретает недвижимость в собственность, вслед за тем передает ее в пользование по договору финансовой аренды (лизинга), а после этого окончания срока лизинга объект недвижимости может быть передан в имущество арендатору в соответствии с условиями договора или выкуплен у лизинговой компании по отдельному соглашению. Ни для кого не секрет, что за простотой поверхностных описаний сделок с недвижимостью зачастую укрывается полно практических сложностей. Тем более сделки с недвижимостью сложны, если они многосторонние и долгосрочные по российским меркам - несколько лет и дольше", - считает генеральный шеф корпорации "Адвекс. Недвижимость" Владимир Гаврильчук.

Сделки лизинга недвижимости в Россия до настоящего времени заключались нечасто. Лишь изредка нерыночные сделки проводились с участием аффилированных компаний, в частности когда лизинговая компания аффилирована с девелопером или с приобретателем недвижимости по договору финансовой аренды (с лизингополучателем). До сих пор, несмотря на видимые экономические преимущества лизинга перед другими финансовыми инструментами, объем лизинговых операций не превышает 1-2% сравнительно объемов строительства и продаж коммерческой недвижимости.

По словам начальника отдела лизинга недвижимости "НОМОС-лизинг " Северо-Запад" Светланы Рясной, немаловажен переход бизнеса на более рослый уровень, возможность лизинговых компаний предложить финансирование на длительные сроки - пять-восемь лет. Руководство города и Фонд имущества Петербурга стали являть заинтересованность к работе с лизинговыми компаниями по приватизации объектов государственного имущества. Программа Фонда имущества, предполагающая участие лизинговых компаний в торгах по продаже объектов, находящихся в государственной собственности, стала важным фактором в развитии рынка лизинга коммерческой недвижимости. На этом рынке нет бешеного спроса, но многие уже почувствовали подъем интереса к данному виду лизинга.

Сложности момента

Лизинг строящихся объектов и "недостроя" невозможен, хотя надобность в нем высока

Лизинг недвижимости представляет огромный интерес для лизинговых компаний с точки зрения капиталоемкости. На данный миг вердикт участников рынка таков: рынок лизинга коммерческой недвижимости до конца еще не сформирован и обладает огромным неосвоенным потенциалом.

В частности, как признают эксперты, повышение цен на рынке недвижимости и повышение размеров арендных платежей способствуют росту интереса к лизингу коммерческой недвижимости со стороны представителей малого и среднего бизнеса. В ситуации, когда арендная плата практически равна лизинговым платежам, предпринимателям выгоднее заключать договор лизинга на объект недвижимости с последующим переходом в собственность.

"Но, несмотря ни на что, доля договоров лизинга недвижимости в портфеле лизинговых компаний по-прежнему остается сильно незначительной. Перечень проблем, мешающих продвигать данную услугу, замечателен своим разнообразием. Одним из основных моментов, влияющим на объемы заключаемых сделок, является несоответствие рыночной стоимости объекта недвижимости и его стоимости на балансе предприятия-продавца. Реально недвижимость продается за сумму, существенно превышающую ту, которая прописана в договоре. При продаже недвижимости по рыночной стоимости продавец обязан выплатить достаточную сумму налогов (налог на польза и НДС), которая составляет примерно трети разницы между рыночной и балансовой стоимостью. Вдалеке не все продавцы недвижимости готовы на это. Лизинговая же компания по определению заключает только прозрачные договоры, где указанная сумма и реальная стоимость равны.

Другой, не менее серьезной преградой для осуществления лизинга коммерческой недвижимости выступает несовершенство правовой базы. Так, по закону договор лизинга является основным и заключается, как правило, перед договором поставки. Договор купли-продажи заключается во воплощение в жизнь договора лизинга, а особенности регистрации недвижимости требуют, чтобы они были зарегистрированы одновременно. Кроме того, в законе о лизинге сказано, что почва не может выступать в качестве предмета лизинга. Из-за этого лизингодателю приходится особо заниматься вопросами землепользования, заключая договор передачи права долгосрочной аренды земельного участка или договор аренды с правом выкупа. Это положение ещё увеличивает сроки заключения сделки", - объясняет Андрей Пушкарев.

С юридической точки зрения

Еще одной проблемой лизинга недвижимости является то, что он не предполагает финансирование проектируемых объектов, так как лизинговые сделки возможны только в отношении уже введенных в эксплуатацию зданий. "Для девелопера лизинг - это еще один схема продажи здания или его части. В условиях конкуренции и высоких цен на рынке недвижимости новые и дополнительные источники сбыта становятся все более и более важными для продавцов. Барыш лизинговой компании - это маржа (наценка), которую компания берет за финансовое посредничество и связанные с ним риски (таковой составляет не менее 2-3%), плюс плата за дополнительные услуги, в частности - юридическое оформление и сопровождение сделки", - считает генеральный директор АРИН Алексей Бегунов.

Определенную популярность имеет схема, при которой большие объекты реализуются частями - путем продажи долей в компании - владельце недвижимости. Оформленный таким образом объект сложно переоформить в лизинг, так как доли, паи и акции не могут сделаться предметами лизинговой сделки.

"В юридическом аспекте лизинг имеет много проблем. Потому что объекты недвижимости на вторичном рынке могут быть обременены действующими договорами аренды. Кроме того с юридической точки зрения лизинг невозможен на стадии незавершенного строительства, в то пора как будущие собственники недвижимости нередко инвестируют в ее постройку. Нередки ситуации, когда рыночная стоимость объекта недвижимости существенно отличается от его стоимости, зафиксированной в документах, - причина и (или) следствие налоговых экономий. Однако для юридической чистоты и минимизации рисков рыночного лизинга объект недвижимости должен быть оценен по рыночной стоимости", - считает Гаврильчук.

Прогноз - благоприятный

Из-за юридических и экономических сложностей, а также при наличии альтернатив, которые имеют долгую практику в России и, соответственно, лучше проработаны, лизинг недвижимости в РФ покуда еще всего ничего развит. Вдали не все лизингодатели предлагают лизинг недвижимости рыночным клиентам. С точки зрения большинства работающих в РФ лизинговых компаний, лизинг недвижимости представляется эксклюзивной и, в общем-то , нерыночной услугой.

Хотя потенциальный спрос на данные виды услуг уже сегодня является довольно высоким, практически петербургский рынок коммерческой недвижимости еще не готов к активному развитию данных сегментов. По мнению аналитиков, период, нужный для того, чтобы ситуация кардинально изменилась, составляет не менее полутора-двух лет. Очевидно, в это миг нашим предприятиям придется влетать привычными для них операциями рынка коммерческой недвижимости, а аккурат - прямой покупкой и арендой нежилых помещений.

Несмотря на все сложности, участники рынка лизинговых услуг не сомневаются, что лизинг недвижимости все же начнет интенсивно развиваться. По мнению большинства лизингодателей, потребность в эдакий услуге заставит имеющиеся проблемы отойти на второй проект и поможет разрешить их. О том, что лизинговые компании видят в лизинге коммерческой недвижимости немалый потенциал, свидетельствует выделение данной услуги многими лизингодателями в самостоятельное ориентация деятельности.

Подобная уверенность обусловлена многими факторами. Главным из них, по мнению Андрея Пушкарева, выступает увеличение цен на недвижимость, следствием этого роста является как увеличение арендной платы, так и сокращение количества людей, способных достать эту недвижимость. Динамика цен на объекты недвижимости за последние годы и разбор состояния рынка не дают повода произносить о стабилизации, а тем более о падении цен на недвижимость. При этом спрос на нее только возрастает. Причем многие бизнесмены больше расположены обретать помещения, где находится их компания, в собственность, нежели арендовать их. Кроме того, выплаты лизинговым компаниям, как было сказано выше, уже сравнимы с арендной платой. И, выбирая между вариантами "платить и не иметь" и "платить и иметь", бизнесмен, конечно, останавливается на последнем.

Услугами лизинга недвижимости заинтересовалась и администрация Санкт-Петербурга. Городской Фонд имущества совместно с несколькими лизинговыми компаниями ("Балтинвест", "ЗЕСТ", "Глобус-Лизинг" , "НОМОС-лизинг") спроектировали специальную программу, которая реализуется в рамках государственного проекта поддержки малого и среднего бизнеса. Этой программой предусмотрено приобретение компаниями объектов нежилого фонда на торгах. В том числе - посредством лизинга. К сожалению, до сих пор данная программа практически не работает, число сделок более того не стало двузначным. Причина, видимо, в том, что Государственная дума еще не приняла соответствующие акты о возможности преимущественного выкупа помещений их арендаторами.

Как замечает Андрей Пушкарев, у лизинга недвижимости неплохие перспективы еще и потому, что это один из наиболее цивилизованных и прозрачных механизмов купли-продажи. А соединение рассрочки платежа с ускоренной амортизацией, отнесением лизинговых платежей на себестоимость делает этот агрегат достаточно привлекательным. Так что есть все шансы утверждать: в будущем многие компании перейдут к лизингу как средству приобретения коммерческой недвижимости.

Keywords: