Горенка по ипотеке: банки супротив коммуналок

Цена квадратного метра, хоть и медленно, но продолжает расти, а собственная отдельная квартирка остается мечтой для многих. Но шагом к своей жилплощади может сделаться комната.

Комнаты покупают, когда не хватает денег на отдельную квартиру, когда нужно "зацепиться" и зарегистрироваться в Москве, при разъездах и разделах имущества.

Наконец, комнаты "берут" более того с инвестиционным прицелом: в надежде при сносе и переселении принять отдельную квартиру. А если и на комнату не хватает денег? Разрешено изведать брать кредит.

Когда корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru пытался узнать у банков и кредитных брокеров, на каких условиях позволительно получить комнату в коммунальной квартире, многие встречали вопросительный мотив с явным удивлением. Даже категорически утверждали, что ни единственный банк не будет выдавать ипотечный кредит на приобретение "неполноценной" площади - комнаты или доли.

Таким образом, клиенту предлагается схватить обыкновенный потребительский кредит под здоровущий процент (до 26% в год) и на невеликий срок, причем нужно сыскать банк, тот, что выдает потребительские кредиты на сумму больше 1 млн. руб. На такую сумму не возбраняется обзавестись только комнату в Московской области, в "убитой" или "паленой" квартире. Да и то, если весьма повезет.

Есть, конечно, ещё вариант - забрать потребительский кредит под залог имеющегося жилья. Таковой кредит называют еще нецелевым ипотечным, он похож на своего собрата - ипотечный целевой, только данные в должок монеты разрешается расходовать по своему усмотрению. По нецелевому кредиту можно заполучить приличную сумму, но проценты будут выше "классических" ипотечных (хотя и ниже потребительских). Правда, сроки "расплаты" покороче, чем при целевой ипотеке. Но тут загвоздка: чтобы приобрести комнату, нужно заложить квартиру. Круг замыкается.

Между прочим, некоторые наши собеседники, советовавшие нам забирать потребительские кредиты, от всего сердца удивлялись: "А что, неужто в Москве еще остались коммуналки? Их же давнехонько расселили!".

Как бы не так! Коммуналки в Москве были, есть и будут. Причем аккурат в современной столице они имеют свои особенности.

Что за метры в коммуналке?

Как отметил патрон Учебного центра агентства недвижимости "Триумфальная арка" юрист Роман Вихлянцев, современные московские коммуналки на риэлтерском жаргоне делятся на "старые" и "новые". "Старые" - это коммуналки советских времен, которые по какой-либо причине не расселили до сих пор. "Новые" коммуналки - это квартиры, которые изначально принадлежали нескольким собственникам, а позже один из хозяев продал доля своей недвижимости - комнату или комнаты.

Увы, самые привлекательные "старые" коммуналки расселили еще лет десять назад, в конце девяностых. Такие квартиры размещались в хороших районах, многие из них - в историческом центре, в домах дореволюционной или "сталинской" постройки.

Десять-пятнадцать лет тому вспять такое жилье в Москве считалось одним из лучших предложений, квартирой бизнес-класса. При расселении "старой" коммунальной квартиры хозяин каждой комнаты получал по панельной "однушке" или "двушке" в иных районах, да еще и оставались гроши на риэлтерские комиссии.

Если "старая" коммуналка уцелела до нынешнего дня, значит не все с ней ладно. Либо квартира, в которой расположена комната, не излишне ликвидна "благодаря" неудобной планировке, первому или последнему этажу, виду из окон на шоссе или маленький кирпичный заводик; либо существуют юридические причины, осложняющие расселение. Например, один из соседей признан безвестно отсутствующим, состоит на учете в психо-неврологическом диспансере и т. п. Упрямые бабушки, которые ну ни в какую не желают трансформировать жилье даже на лучшее, также встречаются. Причем соседство с таковый старушкой - еще не что ни на есть наименее лучший вариант.

"Новые" коммуналки создаются типично в результате конфликтов между собственниками. Чаще всего собственник продает свою долю "на сторону", желая насолить другому родственнику или бывшему супругу. В тех случаях, когда квартиру по-хорошему делят наследники, ее как правило продают целиком. Таким образом, риск обрести в придачу к комнате проблемных соседей присутствует всегда.

Что же касается цен на коммунальные метры, то они, напомним, подчиняются хитрым законам рынка. Хоть в целом светелка стоит дешевле, чем отдельная квартира, но всякий метр в ней может угодить дороже. Такова фатум "дешевых" и небольших по площади объектов. Так, в июне 2008 года АН "Триумфальная арка" продавало комнату площадью 15 кв. м. полностью могла быть продана за 80 000 - 90 000 долларов. То есть за "квадрат" заплатили возле 6000 долларов. Заметим, что квартира располагалась пускай в хорошем доме, но не в центре.

А комнатка в коммунальной квартире в Центральном округе вообще может стоить не меньше, чем однушка в ином районе, и бывает, дороже, чем двухкомнатная квартира в Подмосковье. (На эту тему читайте кроме того нашу статью "Комнаты: самое доступное жилье в Москве")

Ипотека возродит коммуналки?

И все же целевые кредиты на покупку комнаты в коммунальной квартире существуют. Нехай эта услуга востребована чертовски мало, таких клиентов у брокеров и риэлтеров не более 5%, - она есть, а раз есть спрос, возникло и предложение.

В данный миг ипотечный кредит на покупку комнаты в коммуналке предоставляют "Сведбанк" и "Росбанк", сообщает начальник ипотечного направления агентства недвижимости "Держава" Виктория Наймушина. Причем в "Сведбанке" в кредит можно взять только последнюю комнату в двух-, трех- или многокомнатной квартире. Все остальные комнаты должны уже принадлежать заемщику или его семье. Банк готов выдать кредит от 25 000 долларов, но в залог требует не приобретаемую комнату, а всю квартиру.

"Росбанк" готов выдать кредит на покупку комнаты, и это будет ипотечный ломбардный кредит. То есть в залог банк потребует уже имеющееся жилье - ликвидную квартиру или загородный дом. Без малого аналогичный ломбардный кредит есть и у "Сведбанка".

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

То есть ещё повторяется история: чтобы достать комнату, надобно уже обладать недвижимостью, которая пойдет в залог. Учитывая, что подобные условия никак не назовешь выгодными, можно сказать, что ипотечных программ, рассчитанных на покупку комнаты, не только не становится больше - их цифра сокращается.

Пока готовился тот самый материал, два банка - Номос-Банк и Москоммерцбанк - отказались от таких программ в связи с их невостребованностью, а ещё потому, что банку они не чересчур выгодны. Потому как заемщику приходилось проходить в банке все стандартные процедуры, а сумма кредита оказывалась не уж очень большой. Овчинка не стоила выделки, то бишь таких хлопот.

Так что возрождение коммуналок столице прямо не грозит - банки руководствуются старым лозунгом коммунистов - "Каждая семейство должна существовать в отдельной квартире".

Ипотечные программы для покупки комнаты в коммунальной квартире

Keywords: