Ипотека без первоначального взноса может возвратиться на русский рынок

Не исключено, что ипотечный рынок в России ждут перемены.

После того как под влиянием мирового финансового кризиса и проблем на рынке недвижимости США российские банки отдали предпочтение прибрать из своей продуктовой линейки ипотеку с нулевым первоначальным взносом, для многих россиян шансы обзавестись собственное жилье в кредит стали чахнуть на глазах.

Рост инфляции вкупе с опережающими темпами роста квадратного метра не позволяет среднестатистической семье скопить необходимые минимальные 10% от стоимости квартиры. Но, похоже, нет худа без добра.

Минэкономразвития, пытаясь сдержать подъем инфляционного давления, сообщило о своем намерении либерализовать правила по выпуску ипотечных облигаций. Если инициативы ведомства будут утверждены, то банки получат вероятность рефинансировать в России кредиты с маленьким первоначальным взносом, а потребители, которых станет на строй больше, смогут принять решение свои жилищные проблемы "здесь и сейчас".

Ипотечные облигации используются банками и другими институтами для финансирования ипотечных кредитов. В текущее время при выпуске ипотечных облигаций банки могут рефинансировать по российскому праву только кредиты с большим первоначальным взносом (от 30%). Несмотря на очевидные плюсы, которые несут потенциальным потребителям инициативы МЭР, эксперты не спешат однозначно оценивать нововведения и считают, что, прибегая к либерализации правил по выпуску ипотечных облигаций, Раша идет путем, тот, что уже пройден в США и который привел к соответствующим последствиям.

"Нулевой или крайне невысокий первоначальный взнос, как и отсутствие официально подтвержденных доходов заемщика, - единственный из основных признаков низкокачественной ипотеки (subprime)", - говорит заместитель руководителя аналитического департамента ООО "Совлинк" Ольга Беленькая. Чем меньше собственных средств вложил заемщик, тем ниже у него мотивация оплачивать по кредиту, в особенности если его финансовое состояние ухудшится, или цены на жилье начнут снижаться.

"Собственно, на эти грабли уже наступили США, и плод (вполне предсказуемый) мы сегодня наблюдаем. Позже начала ипотечного кризиса в США российские банки стали значительно разборчивее в предоставлении ипотечных кредитов, что позволительно только приветствовать, потому что недооценка рисков в условиях избыточной ликвидности принимала угрожающий характер. В текущий момент шибко немаловажно сменить внешние механизмы рефинансирования ипотеки внутренними, без этого банки без затей не смогут продолжать развивать это направление", - отмечает эксперт. Однако, по мнению г-жи Беленькой, совсем неправильно при этом поощрять практику кредитования с повышенными рисками, чтобы не воспроизводить ошибок англо-американской модели.

Если будет снижаться первоначальный взнос, то это означает ухудшение качества кредитов и повышение рисков, соглашается с коллегой Мария Кальварская из ИБ "КИТ-Финанс". Сейчас же АИЖК весьма скрупулезно "отбирает" активы для включения в свои портфели, ограничивая соответствующие риски. По мнению эксперта, бóльшая доступность кредитов будет предуготовлять увеличение спроса на жилье и, соответственно, цен на рынке жилья, что напрямую скажется на росте потребительских цен.

Участники рынка ипотечного кредитования больше оптимистичны, при всем при том не уверены, что будут применять предложенный агрегат МЭР. Рост "плохих" кредитов пугает банки: по данным ЦБ РФ, по состоянию на I микрорайон 2008 года объем просрочки по кредитам, предоставленным физлицам, составил 110,5 млрд. рублей, при этом быстрее других растут аккурат невозвраты по ипотечным кредитам. Нестабильность на мировых рынках капитала и последствия кризиса в США напугали российские банки, вследствие этого рассчитывать, что потенциальным заемщикам упростят доступ к деньгам, в то время как преждевременно.

Если обозревать на проблему глазами потребителя, то, конечно, будущность появления ипотеки с нулевым первоначальным взносом видится многими единственной схемой покупки жилья. Первоначальный взнос от 10% могут себе разрешить немногие с учетом того уровня цен, которых достигла цена квадратного метра жилья в крупных российских городах.

Напомним, что в начале июня Глава администрации города Россия подготовило новую концепцию развития ипотечного кредитования в стране. В частности, она предполагает отражать в отчетности банков кроме данных об объеме предоставленных кредитов, процентных ставках по ним, информацию о просроченных и досрочно погашенных кредитах. Ведомство считает целесообразным изменить оценку рисков ипотечных кредитов, снизив резервы для надежных кредитов, а кроме того обязать заемщиков страховать свою ответственность перед кредиторами на эпизод невозврата кредита. В первом полугодии 2008 года объем выданных ипотечных кредитов в России составил порядка 350 млрд. рублей, средняя ставка по таким займам была 12,4% годовых в рублях.

Keywords: