Ипотека бедным не по карману

В регионах с низким уровнем доходов банки не стремятся снижать проценты по ипотечным кредитам. Чем ниже заработки и порядок доходов в регионе, тем выше ставки по ипотечному кредитованию.

Как отмечается в материалах о текущих тенденциях в сфере ипотечного кредитования, опубликованных на днях Центробанком, в целом по стране наблюдается значительная дифференциация средневзвешенных процентных ставок в зависимости от уровня зажиточности населения.

В результате, если кредит в иностранной валюте в Ямало-Ненецком автономном округе позволительно принять под 6,5% годовых, то в Новгородской области, где заработки населения в три раза ниже, ставка достигает 12,2% в год.

По замыслам властей, со временем ипотека должна сделаться одним из основных механизмов решения жилищной проблемы. На государственном уровне подмога развития ипотеки осуществляется в первую очередность в рамках реализации федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы. Одна из ее подпрограмм предполагает предоставление единовременной безвозмездной и безвозвратной субсидии на оплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий".

Однако реальное цифра граждан, которые могут употребить господдержкой при взятии ипотечного кредита, остается чертовски незначительным. Несмотря на незначительное понижение средних ставок по ипотечному кредиту, они остаются довольно высокими и ныне в рублях достигают 12-13%, а в долларах - 10-11%, тогда как наиболее распространенным условием кредитования остается внесение первоначального взноса 20-30% стоимости жилья.

Сочетание этих условий с низким платежеспособным уровнем населения и быстрым подорожанием жилья делает ипотеку доступной не больше чем для 5-10% населения.

При этом в масштабах страны выявляется ещё одна негативная тенденция: чем ниже уровень жизни и доходов в регионе, тем выше там ставки по ипотеке. Так, ЦБ отмечает значительную дифференциацию средневзвешенных процентных ставок в зависимости от региона, в котором находился заемщик, - от 11,4% в Ямало-Ненецком автономном округе (ЯНАО) до 13,8% в Костромской области по рублевым кредитам и от 6,5% в том же ЯНАО до 12,2% в Новгородской области по кредитам в иностранной валюте. При этом, в соответствии информации Росстата, среднемесячная номинальная заработная плата в апреле 2008 года составила в Костромской и Новгородской областях всего 10,6 и 13,0 тысяч рублей, тогда как в Ямало-Ненецком автономном округе среднестатистический сотрудник в среднем получил за тот самый месяц 41 тысячу рублей.

Но отличалка наблюдается более того внутри одного региона. В более зажиточных Ханты-Мансийском и Ямало-Ненецком автономных округах, где заработки в апреле составляли 34 и 41 тыс. рублей соответственно, в первом микрорайоне 2008 года минимальные средние ставки по кредитам в рублях равнялись 11,7% и 11,4%, тогда как на юге Тюменской области, где заработки традиционно ниже, - уже 12,3%.

"Уровень ставок и доходы населения - это хотя и опосредованно, но достаточно связанные вещи", - считает самостоятельный аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник. По словам эксперта, агрегат формирования этой дифференциации носит следующий характер: в богатых регионах банки, как правило, богаче, и они стараются свершить уровень ставок ниже, чтобы притянуть клиентов, которые тем не менее с охотой идут к ним за кредитами. А в бедных регионах, где и сами кредитные структуры победнее, они выставляют средние ставки по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитования (АИЖК) или капельку выше, чтобы еще больше не снижать уровень своих доходов. "Где сам кредит ниже, там и выручка банка ниже, оттого в таких регионах банкиры менее с радостью идут на снижение процентов, чтобы ее не снижать", - отмечает Стерник.

Естественно, что в тех регионах, где заработки высоки, - выше и цены на жилье, что влияет на повышение объема выданных кредитов. Поэтому, как считает эксперт, при анализе оборотов рынка более информативным является учет не только объема кредитов, но и количества ипотечных сделок.

Уровень ставок зависит от того, какие банки представлены в регионе и какую ипотечную политику они проводят, считает гендиректор компании RRG Денис Колокольников. По его словам, наиболее величавый аспект для банка - это кредитоспособность заемщика, которая в том же Ханты-Мансийске, например, выше, а кроме того нрав предоставляемого жилья. Он ещё отмечает, что при формировании уровня ставок существенную образ играет политика региональных властей, которые могут предоставлять своим жителям льготные программы кредитования, компенсируя банкам доля издержек. Последнее положение тем более важно, что из-за кризиса ликвидности некоторые банки перестали нисколько выдавать кредиты, а другие делают это более взвешенно, тогда как спрос на выданные кредиты, как отмечает Колокольников, не уменьшается.

Keywords: