Ставка больше, чем существование

Десять лет назад, когда вступил в действо закон об ипотечном кредитовании, большинство россиян впервой услышали словечко "ипотека".

В прошлом году кредитов на покупку жилья было выдано уже на 556,5 миллиарда рублей. В первом микрорайоне этого года - на 151 миллиард рублей.

Однако покуда смогли забрать ипотечный кредит едва больше 1 процента россиян. Как подсобить тем, кто остался за "чертой ипотеки"? Стоит ли в текущий момент закупать жилье в кредит и как изменятся цены на рынке недвижимости в ближайшее время? На эти и другие вопросы "РГ" отвечает вице-президент Ассоциации строителей России, председатель Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев.

Российская газета: Владимир Николаевич, так стоит сегодня забирать ипотечный кредит или лучше подождать, когда, может быть, жилье подешевеет?

Владимир Пономарев: Я бы советовал, если есть деньги, брать. Ставки по кредиту уже в текущее время 13-14 процентов. До конца года они могут подняться до 15 процентов. Увеличение цен на жилье - 25 процентов. Беря кредит, вы фиксируете цену на миг покупки квартиры. Следовательно, от дальнейшего подорожания вы уже защищены. Напротив, подъем цен для тех, кто приобрел квартиру в кредит, более того выгоден, потому как что купленное жилье не возбраняется будет сбыть по более высокой цене. Но, с прочий стороны, сейчас потребителям будет намного сложнее обрести кредит, так как банки ужесточили требования к заемщикам.

РГ: Я так понимаю, что в этом повинен америкосский ипотечный кризис. А каков процент невозвратов по кредитам посреди россиян?

Пономарев: В России примерно двух процентов заемщиков - банкроты по ипотечным кредитам. Тревожит то, что эта цифра стала расти. В Алтайском крае цифра дефолтов составляет 24 процента, в Башкирии, Краснодарском крае (по ряду ипотечных программ) приближается к 9 процентам. Причина та же, что и в США, - банки начали учесть не только "белые" доходы, но и так называемые черные. На рынке появились ипотечные программы с пониженным первоначальным взносом, а то и нисколько без него.

Кроме того, ускоренными темпами снижались процентные ставки. В результате мы получили не кризис, как в Америке (такого кризиса у нас нет и не может быть из-за малого объема выданных кредитов), но тенденции в смысле политики на рынке те же самые. Ключевой проблемой России является невозможность в короткие сроки провести рефинансирование раньше привлеченных займов. И у многих банков нет другого пути, как вылезти из программы. Банк может официально не оглашать об этом, но под разными предлогами отказывать в выдаче ипотечного кредита.

Что касается рисков для банков, связанных с дефолтом заемщиков, то, к сожалению, в России отсутствует весьма величавый агрегат - страхование кредитных рисков. Эта организация удачно опробована Казахстаном. Страхуется количество кредита, и если мужчина не может платить, то доля нужной суммы покрывает страховая компания.

РГ: На ваш взгляд, ипотека в России состоялась?

Пономарев: Безусловно. Массово ипотечные кредиты россияне начали хватать с 2002 года. Тогда их было выдано на сумму 300 миллионов долларов. В пошлом году уже на 25 миллиардов долларов. Таким образом, по общему объему ипотечного рынка мы достигли уровня Польши. В целом воспользовались кредитами порядка 700 тысяч российских семей. Конечно, для России это не так уж и много.

Однако у нас сформировалось немного искаженное представление об ипотеке, как чуток ли не о единственной возможности улучшить свои жилищные условия. Во всех странах ипотека является инструментом приобретения жилья для тех слоев населения, которые обладают стабильными и, подчеркну, сравнительно высокими доходами. В России брать ипотечный кредит могут дозволить себе только люди с доходом на семью из трех дядя не меньше 60-70 тысяч рублей. А это всего 20 процентов населения. Остальные 80 процентов граждан не могут ни приобрести квартиру самостоятельно, ни участвовать в ипотеке.

На мой взгляд, надобно развивать рынок съемного жилья. В большинстве западных стран снимают квартиры до 40 процентов населения. Кстати, платеж по кредиту, если брать Москву, даже за стандартную "двушку" на окраине города, все одинаково окажется выше, чем плата за найм - эдак в 1,5-2 раза. Ладно, если бы пострадать пришлось недолго, но потому что ипотеку, как правило, люди берут на 10-30 лет.

Неправильно кроме того напрямую объединять доступность жилья и ипотеку. Для тех категорий граждан, кто не может независимо постановить квартирный вопрос, должен быть наш инструмент приобретения жилья, где значимую образ будут игрывать бюджетные средства. Образец США. Там ипотеку могут разрешить себе возле 75 процентов населения, для остальных в зависимости от уровня дохода предоставляется господдержка - для одних больше, для других меньше.

У нас словно бы бы также существует механизм субсидий для определенных категорий граждан. В прошлом году их получили рядом 70 тысяч семей. Всего же семей в России 48 миллионов. Если поделите одно число на другое, получите 0,1 процента. Капелька в море. Возможно, нужно разыскивать и другие пути, как совершить жилье доступнее.

Из чего в эти дни складывается цена квадратного метра? Это строительная себестоимость, земля, инженерная инфраструктура и плата за подключение к сетям, польза профессиональных участников строительного рынка, всевозможные поборы, в том числе в виде взяток. В структуре цены все эти расходы достигают не менее 50 процентов. Если держава будет задаром выделять землю, стоимость упадет безотложно на 20 процентов, если возьмет на себя инженерную инфраструктуру - ещё на 30 процентов. Так делается во многих странах. Страна финансирует или софинансирует определенную часть затрат на строительство. Но только адресно в рамках социальных жилищных программ, охватывая социальное жилье. Кстати, сходный навык есть у Белгорода и Москвы.

Таким образом, наряду с сегментом коммерческого жилья, реализуемого по свободным ценам, должен быть сегмент, на котором цены регулируются государством-соинвестором.

РГ: Мы все час говорим о росте цен на жилье. Означает ли это, что с подорожанием квадратных метров уменьшается число тех, кто может позволить себе взять жилье?

Пономарев: Если доходы населения будут вырастать медленнее, чем рост цен на рынке жилья, то да. В предыдущие годы реальные душевые доходы россиян росли на глаз на 10 процентов в год, а реальные цены на жилье - на 15 процентов. При этом в прошлом году было введено в строй порядка 60 миллионов квадратных метров жилья. А надобность выше в разы. Построенного жилья не хватает даже на тех, кто бы мог его купить.

РГ: В России собираются завернуть масштабную программу по малоэтажному строительству - как более дешевую альтернативу многоквартирным домам. Может быть ли схватить в ипотеку загородный дом?

Пономарев: В принципе можно, но тут есть определенные сложности. Для загородной недвижимости сильно сложно сделать оценку приобретаемого имущества. Учитываются такие составляющие, как подходящий подъезд, присутствие коммуникаций, инфраструктуры - магазина, больницы, школы и прочее. Не в каждой сельской местности это есть, а значит, ликвидность эдакий недвижимости невелика. То есть юридических запретов никаких, но экономические реалии таковы, что банки не дают кредиты на приобретение загородного имущества.

Keywords: