Особенности земельной ипотеки

Сегодня спрос на землю в Подмосковье подогревают уже не только фермеры: растущие цены на жилье в столице вовлекают в ход поиска земельных угодий все больше и больше горожан.

Кредиты на землю банки начали выдавать всего три года назад. Пионером на этом рынке разрешается считывать Россельхозбанк, выделивший в 2006 году примерно 1,3 млрд. рублей на земельную ипотеку для фермеров.

Долгое момент формирование земельной ипотеки тормозил нерешенный вопросительный мотив об обороте сельхозугодий. В 1992 году эти земли (в основном, они принадлежали распавшимся колхозам) были розданы частникам "под огороды" по договорам бессрочной аренды. Потому как они не являлись частной собственностью, их оборот по сути дела не осуществлялся. Сумятицу вносили и противоречия между тремя законодательными актами: Гражданским и Земельным кодексами РФ, а ещё федеральным законом "Об ипотеке". За десять лет многие из арендованных сельхозземель были переведены в собственность, но функциональный статус мешал их свободному выходу на рынок. Вместо того чтобы валандаться с тяпкой над грядками, большинству хозяев хотелось создавать там дома и гаражи. Вместе с тем тысячи участков зарастали бурьяном или превращались в свалки.

Государство не раз заявляло, что будет изымать земли у тех, кто в течение трех лет не сможет привести их в порядок. Возможно, в сентябре нас ждет ещё одна реорганизация в рамках решения этой проблемы. Многие землевладельцы надеются, что она улучшит условия использования сельскохозяйственных земель.

Надеются на это и банки. В июле Столичный банк реконструкции и развития запустил новую программу, позволяющую забирать ипотеку на земли сельхозназначения. По словам старшего вице-президента МБРР Андрея Шелкового, ныне банк готов выдать клиенту до 70% стоимости участка (размером до 50 соток). Особых требований к расположению участка и к окружающей инфраструктуре нет.

Но большинство российских банков больше сдержанны в вопросах земельного кредитования. В прошлом всего это связано со сложностью оценки предмета залога. Оттого что единственный выезд оценщика на участок может занять весь день. "Оценка залога для загородной недвижимости будет стоить 7,5-8 тысяч рублей, в то миг как дать оценку квартиру в Москве позволительно за 3-4 тысячи рублей", - уточняет шеф департамента кредитования Независимого бюро ипотечного кредитования Татьяна Микеева.

Из-за низкой ликвидности земли финансовые маневры банков на рынке земельной ипотеки ограничены. По словам эксперта Городского ипотечного банка, проблему создает и эдакий психологический момент: в различие от квартиры, почва не является товаром первой необходимости. Оттого при возникновении финансовых проблем клиенты отдадут предпочтение не уплачивать по кредиту, а нетрудно отдать земельный участок на торгах, что еще больше повысит риски банков.

Действуя на рынке земельного кредитования, большинство банков выбирают "перестраховаться". Они вводят ограничения на удаленность объекта от МКАД. "Некоторые выдают кредит на землю не дальше 30 км от МКАД, другие - не дальше 50-75 км. Отдельные банки кроме того требуют, чтобы охват участка был не менее 6 соток", - говорит Татьяна Микеева.

Кроме того, не выдаются кредиты на участки, находящиеся в охранной зоне или в государственной имущества (например, лесной фонд), а также земли, загрязненные опасными (например, радиоактивными) отходами. В то же время, по словам Татьяны Микеевой, "наличие леса, коммуникаций, водоема, круглогодичного подъезда немаловажно повышает ликвидность залога, вследствие этого к таким участкам банки более лояльны".

Из-за высоких рисков процент первоначального взноса за участок земли выше процента по жилой ипотеке: он составляет не 10%, а 20-30%, а порой более того 50% (банк "Возрождение") от суммы кредита. Средняя сумма кредита на землю составляет 200-300 тыс. долларов. Обычный процент кредитования: на 2-3 пункта выше, чем в жилищной ипотеке. Например, "ОРГРЭСБАНК" предлагает кредит со ставкой 16% в рублях и 13,5% в валюте.

Растущий спрос на земельную ипотеку в эти дни готовы удовлетворить только рядом двух десятков финансовых организаций (Сбербанк, МБРР, Городской ипотечный банк, "ОРГРЭСБАНК", Московский кредитный банк, Home Credit and Finance Bank, "Сосьете Женераль Восток", "Райффайзенбанк", банк "Возрождение", "Агроимпульс", "ТрансКредитБанк", "Фора-Банк", "Петрокоммерц", "Зенит", Московское ипотечное агентство и другие).

Большинство из них (например, "Агропромкредит") предлагают "ломбардные" кредиты на землю, то есть под залог имеющейся у заемщика недвижимости, как правило, квартиры. "Ломбардная" технология удобна, но рискованна. Потому что если у клиента возникнут трудности с выплатой кредита, ему придется разлучиться с квартирой и переселиться в коттедж, тот, что в отдалении не всю дорогу может быть пригодным для проживания. Некоторые банки, в частности "Агропромкредит", готовы финансировать покупку земельного участка с домом, другие - землю с "отложенным" строительством коттеджа (ТрансКредитБанк). И, наконец, небольшая количество банков ("Возрождение", "Сосьете Женераль Восток", "Фора-Банк") дают кредит под залог самой земли.

Процедура кредитования - стандартная. По словам начальника отдела координации ипотечного кредитования департамента развития розничного коммерциала АБ "ОРГРЭСБАНК" Романа Слободяна, клиент должен представить документы о доходе (справку по форме 2-НДФЛ или - при недостаточных доходах - справку по форме банка), трудовую книжку, ксерокопию паспорта. Приобретаемый участок должен обладать кадастровый номер и план, где обозначены его границы. От недели до месяца банк проводит андеррайтинг клиента, позже чего выносит окончательное решение.

Покупка участка нынче выгодна не только тем, кто мечтает о цветочных грядках или о домике в лесу. По данным экспертов, земля дорожает в среднем на 30% в год и является сверхвыгодным активом. "Земля существенно опережает подъем всех банковских депозитов и вложений в финансовые инструменты", - утверждает спец ООО "Ипполит" Сергей Пустовалов.

Keywords: