Ипотека станет доступнее российскому среднему классу

Российский рынок недвижимости смог избежать серьезного влияния мирового кризиса, вызванного проблемами американской ипотеки. Оттого цены на жилье продолжат расти, но ипотека станет мало доступнее российскому среднему классу.

Одно из самых серьезных событий, которое оказало воздействие немедленно на весь рынок недвижимости - это кризис ипотечного кредитования в США.

В итоге американские проблемы приобрели международный масштаб, что вылилось в так называемый кризис ликвидности. В результате крупнейшие мировые финансовые институты закончили год с убытками.

"На русский рынок недвижимости это оказало минимальное влияние, - уверен управляющий аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль" Владислав Луцков. - Поскольку требования банков к заемщикам у нас значительно выше, чем на Западе, и риски сведены к минимуму".

Правда, эксперты считают, что окончательные выводы о влиянии мировых проблем на российский рынок недвижимости разрешается будет совершать только сквозь пару месяцев.

Однако российские банки ещё летом все же решили подстраховаться. В августе 2007 года банки начали ограничивать выдачу кредитов, поднялись кредитные ставки. Напомним, что сегодня ставки по ипотечным кредитам для приобретения первичного жилья в Москве составляют самое меньшее 9% (при займе в рублях), а на вторичном рынке - от 10,3%.

Увеличился ещё срок рассмотрения заявок, ужесточились требования к потенциальному заемщику. В связи со сложившейся ситуацией многие банки стали отдаляться от фиксированных сроков предоставления кредитов, чтобы определить реальное пора погашения кредита заемщиком. "В итоге темпы роста выдачи ипотечных кредитов в Москве в 2007 году составили всего 20% в противовес 2006 году с 147%. Численность ипотечных программ, предоставляемых банками, в течение 2007 года сократилось на 10%", - подводит результат босс по маркетингу и региональному развитию отдела консалтинга компании GVA Sawyer Сазанчиков Дмитрий.

Некоторые банки и отнюдь прекратили свою занятие на рынке ипотеки. Преимущественно это небольшие структуры, которые не владеют обширной ресурсной базой. Этим попытались употребить больше солидные игроки, предложив выгодные условия кредитования. Например, строй крупных банков смогли снизить ставки на 0,25-0,5% для укрепления своих позиций на рынке. Проблемы мелких банков помогли и крупным иностранным структурам закрепиться в России - доля таких банков увеличилась без малого на 15% от общего количества кредитных организаций, работающих на российском ипотечном рынке.

В результате в текущий момент произвольный второй ипотечный кредит выдает иноземный банк.

Ипотечный кризис оказал влияние на спрос покупателей жилья, которые стали осторожнее относиться к приобретению недвижимости с помощью ипотеки. Но разрешить себе взять квартиру, заплатив за нее всю сумму единовременным платежом, может только незначительная доля населения. Потому для людей со средним уровнем дохода ипотека остается чуток ли не единственным шансом приобретения жилья. Поэтому, уверен шеф по маркетингу и региональному развитию отдела консалтинга компании GVA Sawyer Сазанчиков Дмитрий, спрос на ипотечные программы будет сохраняться. Помимо того, положительным фактором станет начавшееся укрупнение ипотечного рынка: крупные кредитные организации, имеющие большие обороты, более надежны и могут предложить оптимальные программы кредитования.

Городская недвижимость перешла на рубли

Как считает директор аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль" Владислав Луцков, основное влияние на рынок жилья в 2007 году продолжал оказывать немаловажный увеличение цен на недвижимость 2006 года. Это был, пожалуй, центровой фактор, повлиявший на формирование ситуации на рынке в 2007 году.

Рынок пытался испытать сумасшедший подъем цен прошлого года.

Участников рынка беспокоило, сколь свежеиспеченный порядок цен будет принят населением. Первая половинка 2007 года стала периодом ожидания. Многие ждали, что рынок рухнет, на продажу будет выставлено большое число "инвестиционных" квартир. Но в большинстве случаев эти ожидания не оправдались. Разрешено было изрекать лишь о "стагнации спроса". Второе полугодие показало, что рост цен в 2006 году - это не сговор игроков рынка недвижимости, а натуральный рыночный рост, вследствие этого новые цены были приняты рынком. Кроме того, обстановка с объемами предложения квартир в новостройках не весьма изменилась. Это привело к тому, что со второго полугодия 2007 года рынок начал расти.

В итоге, по данным аналитической службы "Миан - агентство недвижимости", за миновавший год групповой рост цен в сегменте вторичного жилья Москвы составил 6,6%. Наибольшее удорожание было отмечено в сегменте жилья эконом-класса - на 10%, а меньше всего подорожали элитные квартиры - всего на 1%.

В среднем же рост цен на квартиры в новостройках составил приблизительно 7,3%.

"Новостройки эконом-класса подорожали на 8%. Рост стоимости квадратного мета жилья в типовых домах и объектах бизнес-класса составил 3% и 5% соответственно", - поясняет начальник аналитической службы "Миан - агентство недвижимости" Алексей Кудрявцев. Наибольшее повышение стоимости жилья отмечается в сегменте качественного элитного жилья - 13%. Это не возбраняется растолковать тем, что спрос в этом сегменте по-прежнему ощутимо превышает качественное предложение. "Несмотря на анонсирование крупных жилых проектов, недочет элитного жилья будет ощущаться еще немного лет, потому как что эти проекты будут построены не за единственный год", - считает директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн.

Эксперты холдинга "Миэль" считают, что самое важное событие уходящего года - это исторический переход на рынке жилья с долларов на рубли с 1 июля этого года. Глава аналитической службы "Миан - агентство недвижимости" Алексей Кудрявцев считает ход перевода цен "достаточно логичным и своевременным". Правда, при этом многие продавцы и покупатели вторичного рынка по привычке оценивают свои квартиры в долларах. Долларовыми ценами покуда оперируют и профессиональные участники рынка в этих регионах. Но при этом ипотечные кредиты уже в меньшем объеме выдаются в долларах. Переход на рубли, с одной стороны, привел единицы изменения цен в крупных городах (в первую очередность в Москве и Санкт-Петербурге) к общероссийскому формату, с иной - свел на нет выигрыш потребителя от изменения курсовой разницы.

Аналитики из компании "Миан - агентство недвижимости" выделяют еще одно значительное событие уходящего года - запрет на точечную застройку в столице. По мнению руководителя аналитической службы компании Алексея Кудрявцева, это может привести к существенным преобразованиям в масштабах строительного комплекса: "Небольшие строительные фирмы, не способные к масштабному строительству, скорее всего, исчезнут - либо переориентируются, либо сольются с более крупными игроками, либо уйдут в Подмосковье, где ограничений точечной застройки в то время как не ожидается".

Однако увеличение масштабов строительства может повлиять на цены. На данный миг весомая доля предложения объектов бизнес-класса и элиты - это точечная застройка. Сокращение количества площадок под застройку приведет к ограничению предложения, что, совершенно вероятно, может подтолкнуть цены в этом сегменте вверх.

Статус Рублевки падает

"В этом году Московская область по объёмам строительства жилья опережает столицу, - отмечает управляющий партнер юридической фирмы "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталий Можаровский. - Одна из главных причин замедления роста строительства в столице - это минус вакантных площадей".

В то же миг хаотичная застройка в столице и области уходит в прошлое. Вместо этого активное развитие получают мегапроекты.

Правда, пока большинство таких проектов находится на бумаге.

Как отмечает президент компании Villagio Estate, девелопера элитных загородных поселков корпорации "Инком", Сергей Козловский, один план такого масштаба, сооружение которого полным ходом идет с 2007 года, - элитный поселок Millennium Park, самый крупный в Подмосковье загородный проект, строящийся на Новорижском шоссе.

Как фиксируют аналитики инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group, Новорижское шоссе занимает лидирующее местоположение у девелоперов. Второе место занимает калужско-киевское направление. А вот количество новых проектов на Рублёво-Успенском шоссе с каждым годом снижается.

Подводя итоги уходящего года, эксперты отмечают, что в сегментах элитной недвижимости и бизнес-класса по-прежнему сохраняется преобладание предложения над спросом, в то момент как в сегменте эконом-класса наблюдается противоположная ситуация, где спрос превышает предложение.

При этом потребительские предпочтения покупателей меняются в сторону снижения площади коттеджа.
Также в текущем году на рынке наметилась тенденция к увеличению спроса на дома со стадией готовности "под ключ". "Еще одна черта уходящего года - рост количества покупателей, приобретающих загородную недвижимость по белой схеме, т. е. с указанием реальной стоимости, - считает директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко. - Такие сделки составляют на данный момент 60-70% от общего количества".

Инвестор уходит в регионы

За минувший год на российский рынок вышло довольно навалом крупных инвесторов, что привело к изменению приоритетов инвестирования в пользу региональной недвижимости. "На этом фоне позволительно выделить резкий скачок цен (в разы) на жильё и землю в Сочи и Краснодарском крае, что привлекло весьма большой заинтересованность инвесторов и девелоперов к этому региону", - считает управляющий партнер юридической фирмы "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталий Можаровский.

Однако в целом, как подмечают эксперты, все большее цифра региональных компаний приступают к созданию загородных поселков у себя "на родине". "Многие из таких компаний стремятся перенять навык ведущих девелоперов столицы - уходящий год был отмечен большим количеством профессиональных конференций с участием как московских, так и региональных девелоперов, - считает президент компании Villagio Estate Сергей Козловский. - А это означает, что в ближайшем будущем нас ждет всплеск малоэтажного строительства около основных городов-миллионников".

Keywords: