Ипотека будущего: больше, но не лучше.

Тревожные настроения, вызванные кризисом ликвидности, продолжают витать и на российском рынке ипотеки.

Так, по некоторым данным, 10% банков свернули свои ипотечные программы - временно, или постоянно. Требования к заемщикам также ужесточились, а сроки рассмотрения заявок удлинились. А эксперты промеж тем спорят - станет ли сворачивание ипотечных программ тенденцией нового года, или останется в прошлом.

Эхо кризиса

В первом полугодии 2007 г. российская ипотека развивалась ещё целиком бодро, и, не взирая на стагнацию рынка жилья, банки строили большие планы на будущее. Казалось, что для жилищного кредитования наступил "золотой век". Недурственно было и банкам, и заемщикам. Следом скачка цен на квартиры, кредит стал для большей части покупателей без малого единственной возможностью обзавестись своим жильем.

Активная раскрутка ипотеки на государственном уровне тоже дала свойский результат: в банки потянулись более того покупатели элитного жилья. Между тем, увеличение конкуренции постегивал банки снижать планку требований к заемщику, уменьшать процентную ставку и вводить различные бонусы, которые могли бы стимулировать заемщика.

Но вслед за тем пришло лето, и разразился америкосский ипотечный кризис. Сам по себе, тот самый кризис никакого отношения к нам не имел и не имеет. Единственное его воздействие - это показательная демонстрация того, к чему может привести сверхмерная лояльность банков. При всем при том следствием ипотечного кризиса стал кризис ликвидности, и вот он-то дал о себе ведать и в России.

Дело в том, что вплоть до нынешнего времени для значительного количества банков рефинансирование закладных на Западе было основным способом фондирования операций. Сейчас этот канал либо оказался перекрыт из-за ужесточившихся требований к портфелям кредитов. Либо - банки сами стали от него отказываться из-за невыгодных условий. В частности, немного российских банков отложили запланированные на осень сделки по секъюритизации.

Ограниченность ресурсов вынудила банки либо прерывать свою занятие на ипотечном поприще, либо - взметать ставки и ужесточать требования к заемщику. В частности, осенью продукты на 1-1,5% подорожали в Москоммерцбанке, банке "Возрождение", Урса-банке и т.п. Другие банки, официально не сворачивая свои программы, начали тащить с фактической выдачей кредитов. Впрочем, эти проблемы покуда коснулись только небольших кредиторов. Крупные банки с государственным и иностранным капиталом, не испытывая особых сложностей с ресурсами, и, поэтому, воспользовались ситуацией и смогли ввести специальные программы для тех заемщиков, которые уже получили первоначальное одобрен6ие в других банках, но так и не дождались денег. Это несколько выровняло баланс на рынке и избавило потребителей от паники.

Несмотря на то, что по данным компании "Фосборн Хоум", средняя ставка по ипотечным кредитам к октябрю по сравнению с первым полугодием выросла на 0,30% (с 9,68 до 9,98%) в долларах, и на 0,7% (с 10,8% до 11,5%) в рублях, в большинстве банков сами условия существенно не изменились. Другое занятие - подход к заемщикам. Тут требования, на самом деле, стали строже: увеличились сроки рассмотрения заявок, выросло цифра отказов.

На рынке даже сохранились такие высокорискованные продукты, как ипотека без первоначального взноса, ипотека для заемщиков с серым подтверждением дохода и т.п. А в канун новогодних праздников банки, в компании с ипотечными брокерами, и того паче - принялись баловать заемщиков различными скидками и бонусами.

Прогнозы на следующий год в то время как не однозначны. Отдельные пессимистичные эксперты обещают, что последствия кризиса ликвидности еще дадут о себе знать, и даже "акулы" ипотечного коммерциала будут вынуждены вознести ставки и планку первоначального взноса. То же АИЖК заявило, что с января будет вводить новые условия кредитования.

По мнению аналитиков "Фосборн Хоум", не исключено, что ноябрьская стабилизация - затишье перед бурей. В пресс-релизе компании говориться, что по прогнозам западных аналитиков в начале 2008 г. разрешается дожидаться новую волну ипотечного кризиса, отголоски которого донесутся, в частности, до российского рынка, и ставки ещё начнут расти. Такая обстановка может продлиться до середины 2008 г. - банки способны приподнять ставки до 2%. Вдобавок ужесточатся требования банков к заемщикам и увеличится охват первоначальных взносов, что будет достаточно ощутимо при намечающемся некотором росте цен на рынке недвижимости - на 5-7% за полгода.

В противовес этому многие участники рынка говорят, что даже при реализации пессимистичного сценария больше, чем на 1% ипотека вряд ли подорожает. Другие условия тоже вряд ли ощутимо ухудшаться: ипотека ныне находится под опекой государства и является пока единственной рабочей частью нацпроекта по доступному жилью. Так что, вряд ли российские власти позволят ипотеке лишиться свои позиции.

В целом, банки смотрят в ипотечное предстоящее жутко оптимистично. Никто не бьет тревогу и не предвидит снижения объемов. Наоборот, на предстоящий год все, как один, ожидают роста и предсказывают двойное повышение объемов кредитования.

У таких прогнозов есть свои основания. Во-первых, даже повышение ставок в августе - октябре 2007 г. не отбило охоту у россиян хватать ипотеку, и в ноябре поток желающих принять ипотечных кредит увеличился. Во-вторых, хотя, по различным опросам, ипотека доступна в эти дни только 20% населения, покупку жилья без кредита может дозволить себе еще меньшее число людей. Как заметила в ходе заседания Московского бизнес-клуба Наталья Пастухова, свой квартирный вопросительный мотив созрел на за последние годы, а за последние 50 лет, и только сегодня у людей стала появляются вероятность принять решение его.

При этом, ситуация осложняется тем, что 70% жилого фонда в стране - это морально и материально устаревшее жилье, требующее если не реконструкции, то сноса. По социологическим опросам 60-70% населения нуждается в улучшении жилищных условий. Если учитывать обычный порядок дохода по стране, то очевидно, что, помимо как с помощью кредита, покупка своего жилья этим людям не светит.

Провинциальный акцент

Первые годы развития ипотеки главный объем выданных кредитов приходился на Москву и Санкт-Петербург. В региональных городах люди долгое миг относились к ипотеке с опаской. К тому же и отбор банков был невелик. Кое-где до недавнего времени ипотеку предлагали только Сбербанк и ВТБ 24. И все-таки в этом году ситуация начала преображаться самым кардинальным образом. Банки, вдруг, обнаружили, что региональные рынки имеют колоссальный потенциал и начали живо развивать свои сети. За ними последовали и ипотечные брокеры: "Фосборн Хоум", Независимое бюро ипотечного кредитования, Кредитмарт движутся на восток.

Кроме того, похоже, что ипотека у нас исподволь меняет родное функциональное назначение. Как рассказала Алла Цытович, в банки приходит все меньше тех заемщиков, которые приобретают первую в своей жизни квартиру, имея какие-то первоначальные накопления. Скачок цен на жилье в Москве грубо ограничил возможности таких покупателей. Даже при наличии хорошей зарплаты, скопить капиталы хотя бы на минимальный первоначальный взнос почти нереально. Для таких покупателей один выход - это поддержка родных и близких, либо - ипотека без первоначального взноса.

Такие продукты на рынке все еще есть, но их немного. Зато мало-помалу начала расти доля заемщиков прочий категории - тех, кто уже обладает какой-то недвижимостью, но хотел бы улучшить свои жилищные условия. Например, поменять квартиру на дом, или приобрести жилье большей площади, либо - в лучшем районе. Это те люди, которые выходят на рынок недвижимости для так называемых "альтернативных" сделок. Еще год обратно попытки банков притянуть эту аудиторию не отличались особым успехом. Однако в этом году обладатели недвижимости, видимо, осознали, что лучшее - не вечно неприятель хорошего, и поток подобных заявок начал расти.

Еще единственный сегмент, тот, что может быть вовлечен в ипотечный кругооборот - это пенсионеры. На государственном уровне зазвучали такое словосочетание как "обратная ипотека". Ее технология предполагает, что банк оценивает имеющуюся в имущества потенциального клиента недвижимость и рассчитывает максимальную сумму кредита, которую он готов выдать. Заемщик получает кредит ежемесячные платежами, как какой-то аналог пенсии. Заем погашается посредством позднейшую продажу квартиры, как правило, вслед за тем смерти клиента.

При желании сберечь квартиру, наследники умершего клиента, могут из своих средств погасить за него кредит. Эта методика удобна, в первую очередь, для пенсионеров, обладающих дорогими квартирами, но крайне низким доходом. Как раз в расчете на эту категорию, тему "обратной ипотеки" подняли на правительственном уровне. Учитывая, что в Москве проживает шибко большое число пенсионеров, которые нищенствуют, имея в своей собственности квартиры в ЦАО, таковой продукт имеет большие перспективы.

В будущем году, скорее всего, продолжится изменяться и баланс валют на рынке. Еще год вспять на ипотечном рынке России царствовал доллар. Отчасти это было связано с тем, что в Москве до 90% кредитов выдавалась в долларах. В текущий момент расклад несколько меняется: все больше заемщиков отдают предпочтение отечественную валюту, опасаясь питать доверие близкое грядущее этакий нестабильной валюте как доллар.

По данным Банка России за третий микрорайон 2007 г., доля валютных кредитов в ипотечных портфелях российских банков сократилась больше чем на 10%. В третьем микрорайоне объем ипотечных кредитов, выданных в рублях, увеличился на 35,8% по сравнению со вторым кварталом. Объем валютных ипотечных портфелей банков в первом и втором кварталах рос на 14,5% и 21,3%, а в третьем - всего на 17,7%. В результате доля валютных кредитов в общем объеме выданных ссуд снизилась в третьем квартале до 27,9%. В прошлом году по итогам этого же периода она превышала 40%.

Если резюмировать все прогнозы, то за счет перспектива российской ипотеки бояться не стоит. Пускай и не такими темпами, как в прошлом году, но она продолжит расширять наш охват рынка жилья. Другое дело, что тем, кто в текущее время раздумывает над покупкой квартиры в кредит, не стоит ожидать у моря погоды. Равновесия на рынке пока довольно хрупкое, и заметного улучшения условий в ближайшее час прямо не предвидеться. Так что, если есть надобность в покупке жилья - таскать с походом в банк не имеет никакого смысла.

Keywords: