Куда дрейфует ипотека?

Какие изменения претерпел ипотечный рынок в 2007 году? Сложнее ли сейчас заемщику принять кредит на покупку квартиры или дома? Будут ли вырастать ставки по жилищным займам?

В этом году формирование ипотечного рынка разрешено условно поделить на два этапа. На первом банки действовали по принципу "дадим кредит любому заемщику, невзирая на форму подтверждения дохода, первоначальный взнос и стаж работы".

Соревнуясь дружбан с другом за клиента, они снижали ставки и улучшали условия. Учитывая стагнацию на рынке недвижимости, это было полностью оправданно. Но кризис на американском ипотечном рынке прекратил поступление дешевых и долгосрочных денег из-за рубежа, настолько необходимых кредитным организациям для развития ипотеки. Это, в свою очередь, прервало удобную для заемщиков лояльную политику со стороны банков, которые решили не воспроизводить ошибок американских коллег и существенно ужесточили проверку клиентов при выдаче жилищных ссуд.

Ставкой по кризису

Кризис, вызвав подъем стоимости внешних заимствований, капитально "подкосил" русский ипотечный рынок. Для значительного количества банков рефинансирование ипотечных закладных было основным способом фондирования операций. В итоге примерно 10% (а по некоторым данным, и больше) банков были вынуждены временно завернуть или солидно сократить свои ипотечные программы.

Ужесточение условий финансирования привело к тому, что многие участники рынка поменяли свои ипотечные программы сообразно ситуации на мировом финансовом рынке. В ноябре ставки по ипотечным займам повысил на 0,5-1% Москоммерцбанк. Причем на тот миг банк занимал третье местоположение по объему выданных ипотечных кредитов, уступая только "монстрам" - Сбербанку и ВТБ 24.

Славинвестбанк повысил годовые процентные ставки по ипотечным займам ещё больше - на 2% по кредитам на покупку на вторичном рынке, а по займам на покупку квартир в новостройках ставка выросла на 3,5% (по долларовым кредитам). Юниаструм банк не только увеличил ставки, но и вообще приостановил выдачу кредитов в долларах, а кроме того "прикрыл" программу кредитования новостроек. Повысили ставки УРСА банк и другие игроки. Тенденцию сокращения ипотечных программ и снижения ставок подтверждает и статистика.

По данным компании "Фосборн Хоум", если в сентябре средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в долларах составляла 9,84, а по рублям 11,17%, то уже в ноябре они подросли до 9,98 и 11,5% соответственно. Некоторые банки, официально не отменяя ипотеку, стали вводить "листы ожидания", куда заемщиков записывали на два месяца вперед. То есть одобренный банком заемщик был вынужден ждать, когда банк сможет в конце концов выдать ему финансы на покупку недвижимости. Правда, этой ситуацией тут же воспользовались те кредиторы, которые не имели проблем с финансированием, - ВТБ 24, "Дельтакредит", Национальный резервный банк и другие. Они тут же ввели программы, предлагающие кредитование тех заемщиков, которые получили одобрение в другом банке, но денег не дождались.

Впрочем, по словам банкиров, кризис принес на российский рынок не только негативные последствия. Он оказался холодным душем, или, по словам зампреда правления банка "Возрождение" Александра Долгополова, своего рода "прививкой" от болезни чрезмерной либерализации ипотечных условий, которая могла привести к куда больше худшим последствиям. Что, собственно, и продемонстрировала обстановка в США. На американском ипотечном рынке к 2007 году сложилась ситуация, когда кредит мог обрести по сути дела каждый джентльмен самостоятельно от уровня и стабильности дохода.

Были более того специальные программы, когда заемщик первые три года мог оплачивать по шибко заниженной ставке, и только затем переходил на рыночную. В России требования к заемщикам ещё были до крайности либеральны. Банкиры и брокеры признают, что зачастую кредиты выдавались по поддельным документам без какой-либо серьезной проверки платежеспособности. В текущий момент ситуация меняется на глазах: многие банки стали сокращать высокорискованные кредитные программы - без первоначального взноса и с неофициальным подтверждением дохода, удлинились сроки рассмотрения заявок, увеличилось цифра отказов.

Публично об ужесточении требований к заемщикам, которые хотели бы заполучить ипотечный кредит, заявили даже представители ВТБ. По словам старшего вице-президента ВТБ Андрея Сучкова, в банке стали более избирательно относиться к заемщикам. Но, как ни странно, по словам банкиров, это немного повлияло на спрос.

Куда тракт держим?

На российском рынке в текущее время есть две ослепительно выраженные позиции по вопросу "как продолжительно мы еще будем чувствовать последствия кризиса ликвидности?". Одни эксперты уверяют, что "шторм" позади. Все, кто хотел приподнять ставки, - уже сделали это. По мнению таких вот экспертов-оптимистов , негативные последствия кризиса ликвидности уже преодолены, на выравнивание ситуации уйдет не более полугода, а позже рефинансирование на Западе восстановится в прежних объемах. "Правительство, регулятор, банковское сообщество сумели адекватно противостоять трудностям", - считает гендиректор компании "Кредитмарт" Николай Корчагин.

Впрочем, есть и другая точка зрения, соответственно которой воздействие кризиса на розничные банковские продукты, в том числе и на ипотеку, мы покуда не ощутили в полной мере. "Думаю, что мы увидим еще повышение ставок у банков, которые до сих пор их не поменяли, - прогнозирует Александр Долгополов. - Потому что что даже Сбербанку с его ресурсами нереально игнорировать модифицирование конъюнктуры на мировых рынках". То ли еще будет, пугают кредитные брокеры из компании "Фосборн Хоум". "Не исключено, что ноябрьская стабилизация - затишье перед бурей. По прогнозам западных аналитиков, в начале 2008 года не возбраняется ждать новую волну ипотечного кризиса, отголоски которого донесутся до российского рынка, и ставки ещё начнут расти. Такая ситуация может продлиться до середины будущего года - банки способны вознести ставки до 2%", - говорится в аналитическом отчете компании.

В банке "Глобэкс" предсказывают, что дешевых денег не будет в течение нескольких лет, и оттого практика понижения ставок может не возобновиться в ближайшем будущем. "Кроме того, остается нерешенным вопрос, что действовать с кредитными рисками по ипотеке? Необходимо трансформировать законодательство. В то время как российский закон только в минимальном объеме защищает права кредитора. Российским банкам, которые пришли на ипотечный рынок серьезно и надолго, необходима простая и действенная практика реализации заложенного имущества по ипотечному займу. То есть совсем понятно, что дешевого рефинансирования кредитов из России уже не будет", - рассуждает шеф дирекции андеррайтинга банка "Глобэкс" Олег Семкичев. Поредеет и число банков, предлагающих ипотечные кредиты, так как у многих игроков ощущается минус долгосрочных ресурсов, прогнозирует зампред правления Русского ипотечного банка Алексей Успенский.

Впрочем, окончательно впадать в уныние от прогнозов экспертов не стоит. По-прежнему живы программы без первоначального взноса, и отменять их пока никто не собирается. Более того, в преддверии новогодних праздников пошла волна различных дисконтных программ, предполагающих отмену комиссий, уменьшение процентной ставки и другие приятные сюрпризы для заемщика.

Заемщик распробовал франк

Одна из основных характеристик рынка в этом году - значимый увеличение объемов ипотеки в регионах. Раньше народонаселение в периферии относилось к займам осторожно: долгосрочные перспективы взаимоотношений с банком их отпугивали. Сегодня все говорит о том, что ситуация меняется. Некоторые регионы (Кемеровская, Самарская области, Республика Башкортостан) по количеству ипотечных сделок и их доле на рынке недвижимости немаловажно опередили Москву и Подмосковье. Причем в настоящее время тут приживаются даже такие оригинальные продукты, как кредитование в швейцарских франках. По словам управляющего директора блока "Розничный бизнес" Банка Москвы Аллы Цытович, региональные заемщики очень энергично занимают гроши в этой валюте. По ее мнению, все занятие в размере ставки, которая во франках самая низкая на рынке, что является пока определяющим фактором для выбора кредитной программы.

Кроме того, в этом году, возможно, под влиянием стагнации на рынке недвижимости и у банков, и у заемщиков приметно повысился заинтересованность к сотрудничеству с кредитными брокерами. Заместитель председателя правления Хоум кредит энд Финанс банка Владимир Гасяк подтверждает, что намечается тенденция увеличения доли кредитов, выданных сквозь посредников. Многие заемщики почувствовали выгоду от работы с ними. Одна из козырных карт ипотечных брокеров - это скидки и льготные условия кредитования у банков-партнеров брокера. Эта вероятность придала большую ценность посреднических услуг для заемщиков: до этого воззвание к брокерам было целесообразно лишь в сложных для клиента ситуациях (например, когда у заемщика проблемы с подтверждением дохода).

Еще одна очевидная тенденция - все более узкая специализация кредитных продуктов. Некоторые банки уже идут по этому пути, предлагая специальные программы для молодежи, студентов и т. п. На фоне кризиса эдакий подход становится все более оправданным. Оттого что у банков вряд ли будет возможность существенно снижать ставки и улучшать условия в следующем году, то основным средством конкурентной борьбы станет персональный подход к разным категориям заемщиков и рост уровня сервиса.

Недоступные новостройки

Как подмечают в банках, в этом году качественное трансформирование претерпела и клиентская база. Посреди заемщиков уменьшилось число тех, кто обращается за покупкой первой в своей жизни недвижимости. Вероятно, это связано с тем, что даже преуспевающие представители среднего класса не могут накопить сумму на первоначальный взнос или, не имея возможности обслуживать кредит на качественное, но дорогое жилье бизнес-класса , "эконом" приобретать не хотят и арендуют квартиры. В то же час активизировалась другая когорта клиентов - тех, кто имеет жилье, но хотел бы улучшить условия жизни.

"Мы наблюдаем, что уменьшается средняя сумма кредита, - рассказывает Алла Цытович. - Те, кто покупал жилье по ипотеке в середине прошлого года, хватали в кредит возле 150-160 тыс. долларов. Этих денег с учетом первоначального взноса как раз хватало на покупку однокомнатной квартиры стоимостью рядом 180 тысяч долларов. Сейчас в кредит берут меньшие суммы. "Проснулся" гигантский пласт покупателей, у которых уже есть в имущества какая-то квартира".

Им значительно легче, чем "бездомным" заемщикам. Они несложно получают недостающую для покупки сумму, используя кредиты под залог имеющейся недвижимости. Помимо того, по словам руководителя отдела брокериджа компании "Кредит Макс" Виктории Щербаковой, многие клиенты хотят хватать залоговый кредит на приобретение земельных участков и коммерческой недвижимости: "Это нетиповые кредитные продукты. Схемы кредитования под залог на приобретение нежилых помещений требуют серьезных доработок. Пока по ним работают менее десятка банков". Но ниша таких продуктов все время расширяется - по количеству и ассортименту. Босс управления кредитования физических лиц СДМ-банка Иван Лонкин подтверждает, что спрос существенно превышает предложение по таким продуктам, как займы под залог или на покупку коммерческой недвижимости. Аккурат эти продукты, по его мнению, и получат распространение в следующем году, пускай и по более высоким ставкам.

По прогнозам экспертов, продолжит живо рскручиваться в 2008 году и кредитование загородной недвижимости. "Загородная ипотека - довольно перспективное направление, что обусловлено динамичным развитием рынка загородной недвижимости, активным строительством коттеджных комплексов во многих регионах России, а также растущим спросом со стороны населения", - объясняет член правления Городского ипотечного банка Ольга Садовская. А вот кредитование новостроек, которое и сейчас развито не в особенности широко, в следующем году также останется малораспространенным продуктом. Строительный рынок сверх меры непрозрачен, а соответственно, высокорискован.

"Теперь, наученные примером американского кризиса, банки будут относиться более осмотрительно к выбору партнеров-застройщиков , - рассуждает Александр Долгополов. - В нашем банке мы уже ограничили объемы кредитования новостроек". Это, пожалуй, единственный из наиболее грустных прогнозов для заемщиков. Подавляющее большинство кредитов в России по-прежнему выдается на покупку вторичного жилья, 60% которого морально и материально устарело и требует если не сноса, то капитального ремонта.

Keywords: