Как предпочесть банк?

Назвать самый-самый наилучший банк с самыми выгодными условиями по ипотеке невозможно. При выборе идеально подходящей конкретному человеку кредитной организации приходится учесть немного десятков критериев.

Среди них есть более, есть менее важные. Но на одни только процентные ставки ориентироваться нельзя.

Заемщику необходим банк, где он получит кредит, заплатив как разрешено меньше. И кредитная программа, подходящая для поставленной цели, - покупки квартиры, комнаты, дома или участка.

Покупатель жилья в новостройке сначала выбирает объект, а потом (чаще всего) обращается в кредитную организацию, сотрудничающую с застройщиком этого дома. Клиент жилья на вторичном рынке поступает наоборот: первоначально выбирает банк, выясняет, на какую сумму кредита может рассчитывать, а уж потом этого ищет предмет "по деньгам".

Либеральные ценности

Выбор кредитной организации тем сложнее, чем дальше от идеала обстановка у заемщика. Идеал - это мужчина с высокой "белой" зарплатой и накоплениями, готовый довольно скоро возвратить все долги. Таким гражданам по силам выбрать банк самостоятельно: значительная доля исходных данных для анализа находится в открытом доступе.

Чем больше отступлений от идеальных канонов, тем невозможнее ориентироваться на рекламные обещания минимальных ставок, тем больше сложен и трудоемок ход выбора.

С середины 2007 года российские банки стали выказывать меньше либеральности по отношению к заемщикам. "Одним из последствий кризиса на мировых финансовых рынках явился пересмотр многими банками условий предоставления ипотечных кредитов, - отмечает глава представительства Городского ипотечного банка Андрей Пименов. - Некоторые банки увеличили процентные ставки, другие сократили максимально возможную сумму кредита или габарит первого взноса (соотношение кредит/залог)".

Ужесточение не было тотальным: оно раньше всего коснулось рискованных кредитов. Для "идеальных" заемщиков условия сохранили в прежних рамках.

Пересмотр рисков по кредитам предприняло и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. АИЖК с начала 2008 года изменило стандарты государственной программы. Для займов, превышающих 1,5 млн. руб., минимальный первоначальный взнос в настоящий момент составляет не 10%, а 20% стоимости залога (квартиры).

По мнению Андрея Пименова, к высокорискованным кредитам относят и те, что выданы заемщикам с доходами, подтвержденными в заявительной форме.

Подход банка к оценке "качества заемщика" важен для большинства клиентов. Если джентльмен может представить лишь справку по форме банка или засвидетельствовать барыш декларативно, необходимо выискивать такое кредитное учреждение, которое готово не увеличивать ставку для него. Собственнику коммерциала или моряку загранплавания также подойдет не всяческий банк, отмечает генеральный управляющий "Центра жилищного кредитования" Ирина Забродина. Временами при выборе кредитной организации приходится учитывать до десятка характеристик самого заемщика, в том числе возраст, гражданство и присутствие регистрации.

Гендиректор "Первого ипотечного агентства" Максим Ельцов отмечает, что те, кто раньше мог составить все необходимые документы и принять одобрение на кредит самостоятельно, в эти дни часто получают в банке отказ. Это относится к людям, у которых значительная количество доходов подтверждена справкой в свободной форме. В особенности - если дядя работает в невеликий фирме, не являясь ее учредителем. Протокол за подписью руководителя и главного бухгалтера о достаточной для требуемого кредита зарплаты не развеивает сомнений банка в надежности самой компании. По опыту Максима Ельцова выросла возможность отказа лицам, которые имели в прошлом административные или иные правонарушения.

Ужесточение требований к заемщикам и объектам залога Максим Ельцов называет одной из основных тенденций последнего времени на рынке ипотеки.

Генеральный босс Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров считает, что эта тенденция уже нашла выражение в увеличении сроков рассмотрения заявки на кредит, и прогнозирует ее дальнейшее усиление.

Габариты займа

Из без малого 70 критериев, которые в той или другой степени стоит учитывать при выборе банка, большая часть относится к параметрам самого ипотечного займа. Это процентная ставка, валюта кредита, наибольший и минимальный размер, первоначальный взнос.

При выборе банка людям свойственно в значительной мере ориентироваться на заявленные в рекламе минимальные процентные ставки. Но мысль "от 9% годовых" не определяет реальную цена займа для конкретного заемщика.

По стандартам Федерального ипотечного агентства, например, минимальная ставка - 10,75% годовых в рублях - доступна заемщикам, берущим кредит на срок до 10 лет и оплатившим не менее 50% стоимости покупаемого жилья из своих средств. Подход АИЖК не определяет, но в целом отражает ситуацию на рынке. Чем больше собственных средств есть у заемщика, чем быстрее он готов расплатиться - тем на меньшие ставки может рассчитывать. Третий, до того же значимый момент - форма подтверждения дохода.

Три компонента могут складываться в самых разных сочетаниях: за неофициальную справку могут приподнять ставку, а могут сократить сумму кредита или выдать его на "базовых условиях". Тот же личный для каждого банка подход касается первого взноса и срока. Хотя Максим Ельцов считает, что срок влияет на ставки в большей степени, чем охват первоначального взноса (собственных средств).

Кредиты с нулевым первым взносом (на 100% стоимости жилья) оставили в своих продуктовых линейках единицы. Это банки, по определению Андрея Пименова, имеющие установленный финансовый запас, полученный до наступления кризиса. Но глава представительства Городского ипотечного банка полагает, что эти программы сохранятся лишь на некоторое время. Максим Ельцов называет ставки по кредитам с нулевым взносом заградительными - настолько видно они отличаются от "базовых". Есть примеры, когда ставка не зависит ни от формы подтверждения дохода, ни от срока кредитования, зато по таким займам воспрещено досрочно погашать кредит в течение 3-5 лет.

Но вероятность погасить кредит досрочно посредством полгода или в любое период без штрафов в отдельных случаях является определяющим для клиента фактором выбора кредитного учреждения.

Выяснить, под какие проценты определенный банк в состоянии выдать кредит аккурат вам, независимо позволительно не всегда. Некоторые ипотечные калькуляторы, представленные на сайтах банков, "выдают" искомый ответ. Другие предлагают задать ставку самостоятельно. Более того при обращении к специалистам конкретной кредитной организации решительный отклик может быть дан лишь в миг подписания договора. Хотя есть банки, которые сообщат эту ставку сию минуту после этого предварительного рассмотрения заявки.

Кстати, срок рассмотрения заявки порой становится самым существенным фактором, если ситуация требует скорости - не взирая на стоимость заемных денег.

Кроме того, перевесить чашу в сторону одного из банков способен предлагаемый методика погашения кредита - дифференцированными или аннуитетными платежами. При дифференцированных (когда сам должок погашается равными частями, а выплаты по процентам становятся меньше с каждым месяцем) общая сумма выплаченных в качестве процентов средств меньше. С прочий стороны, аннуитет (равные для всего срока кредита платежи) позволяет при наличии меньшей зарплаты обрести большую сумму кредита.

Выбор должен учитывать ещё и валюту кредита, удобство внесения ежемесячных платежей и пр.

Точно в цель

Цели, на которые планируется потратить одолженные деньги, кроме того играют существенную образ при выборе банка.

Даже при покупке готовой квартиры в городе требования к качеству залога стали жестче. Как отмечает Максим Ельцов, отказы из-за незаконной планировки в покупаемой квартире встречаются все чаще. Банки тщательнее оценивают и уровень ветхости жилья.

Кроме покупки квартиры на вторичном рынке или в новостройке, кредит может быть использован на приобретение загородного дома (готового или строящегося), земельного участка, комнаты в коммунальной квартире.

Рынок ипотеки предлагает также кредиты на покупку коммерческих помещений (под магазин, офис, салон красоты и пр.), так называемые ломбардные кредиты под залог имеющейся в имущества недвижимости - чтобы сориентировать средства на цели, не имеющие отношения к жилью.

Ирина Забродина приводит также примеры, когда заемщик вынужден избирать из банков, которые предлагают кредиты с отсрочкой первого платежа или работают с жилищными сертификатами. В ее практике приходилось отыскивать программы для покупки жилья по предварительному договору купли-продажи. Узнать такую возможность по информации на сайте - задачка более чем сложная.

Предложения по кредитам на комнату или нежилое помещение на рынке редки, оттого минимальные навыки работы с поисковыми системами глобальной сети позволяют вычислить их все. Оценить, что выгоднее - разыскивать кредит под эту конкретную мишень или заложить другую имеющуюся в собственности недвижимость - уже сложнее. Придется все скрупулезно взвешивать, некогда чем рисковать, возможно, единственным жильем.

Совместно или в долях?

Механизм проведения ипотечной сделки - та край кредитования, которую заемщику, действующему самостоятельно, выяснить и дать оценку нимало уж непросто. В частности, бывает надобность оформить жилье в имущество не заемщика, а другого лица. Где разыскивать информацию о правилах, действующих в банке, выбранном по совокупности других критериев?

После того как оценены сама возможность получения ипотечного кредита в банке, а также ставка, срок, размер кредита, "всплывают" дополнительные расходы. Это комиссия за рассмотрение заявки, выдачу кредита, обслуживание ссудного счета, плата за составление или нотариальное удостоверение договора купли-продажи. Такая последовательность неизбежна, но при прочих равных кто бы отказался сэкономить на дополнительных платежах?

Нередко ипотечным покупателям отказывались реализовать жилье - из-за необходимости уплаты продавцом жилья подоходного налога. По действующему законодательству затем продажи недвижимости продавец должен вернуть казне 13% от суммы, полученной за жилье и превышающей 1 млн руб. (налог взимается, если продавец владел жильем менее 3 лет). Банки в большинстве своем идут навстречу клиентам и соглашаются сориентировать в договоре купли-продажи миллион, о чем не всю дорогу сообщают в открытом доступе. Но есть и исключения - те, кто согласны кредитовать лишь сделку по рыночной стоимости.

Разумная экономия

Нюансов сверх меры много. Полностью понятна сложность задачи по сбору полного объема информации, всестороннего анализа и правильного выбора. "Примерку" всех имеющихся на рынке ипотечных предложений к конкретной ситуации - финансовой, семейной и жилищной - не возбраняется доверить специалисту, ипотечному брокеру.

Услуги брокера не бесплатны. Но чем дальше от идеала ситуация у заемщика, тем более ему необходима содействие специалиста. Казалось бы, у человека и так "кризис ликвидности", а ему советуют дополнительные траты. Противоречия в этом месте нет. Ипотечный брокер возьмет плату за поддержка в получении более дешевого кредита. Это быть может как благодаря знанию рынка, так и льготным условиям кредитования для клиентов ипотечных брокеров.

Keywords: