Придёт ли к нам ипотечное фортуна ?

Если лет семь-восемь лет обратно рынок недвижимости ещё только знакомился с ипотекой, то ныне информации о займе денег под залог с целью приобретения недвижимости стало столько, что уже не знаешь в какую сторону смотреть.

Такое впечатление, что любой участник рынка недвижимости считает своим долгом продвигать наш ипотечный продукт и сознательно разрабатывает условия кредитования (процентные ставки, сроки, схемы погашения и пр.), а некоторые кредитные схемы более того получают собственные имена.

Вот только предпринимаемые меры покуда не дают желаемого результата: популяризация и даже навязывание ипотечного кредита не приводит к массовому спросу на него, и без малого 90% граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и остаются нуждающимися...

Уже появились ипотечные брокеры, уже делает первые шаги на рынок ипотечных обязательств (ценных бумаг)... Однако, даже при таковой многообещающей активной деятельности банков и риэлторов в столице и крупных российских городах, ипотека не стала массовым инструментом для обеспечения жильем широких слоев населения. Это касается не только России в целом, но и Москвы - города-лидера по всевозможным информационно-технологическим нововведениям.

В чем причина настолько стремительного развития рекламы ипотеки и до того замедленного применения рекламируемого продукта? Скорее всего из-за взаимоисключающих факторов.

Ипотечные кредиты, стали выгодны с момента невозможности банками получать быстрые деньги. Потому что раньше высокие проценты разрешается было угнаться "сорвать" с оборота за краткосрочный отрезок времени на фоне непрерывно растущих цен на объекты недвижимости и прогрессирующей инфляции. Нынче это уже не реально. При этом в то же время с этим альтернативные схемы приобретения жилья - например, накопительные, ушли с рынка, и ипотека стала по сути дела единственным способом приобретения квартиры, дома или другой недвижимости. Плюс к этому страна фактически прекратило снабжать нуждающихся граждан бесплатным жильем на условиях социального найма. Изъятие составляет незначительное цифра малообеспеченных семей, инвалидов и приравненных к ним категорий граждан, которым до сих пор приходится стоять в многолетней очереди.

Казалось бы у ипотеки - "зеленый свет".

Однако, и вышерассмотренных факторов, и пропаганды зарубежного опыта, где ипотека впрямь является популярным способом появления новых собственников, не достаточно. Как самое малое забугорный институт частной имущества находится в настоящее пора на совсем иной ступени развития, нежели в России. Законодательство по вопросам оформления в имущество и сохранения этой собственности за рубежом работает внятно и не меняется год от года, как это происходит у нас. Помимо того, условия ипотечного кредитования рассчитаны на то, что образованный и работающий эксперт может выплачивать банковскую ссуду и проценты по ней исходя из официально получаемой зарплаты, без финансового краха для своей семьи.

Простой пример. В России до сих пор обычный процент по ипотечному кредиту сохраняется на уровне 11-13% в твердой валюте, на Западе же процентная ставка составляет не больше 3-4% годовых. Если русский банк предлагает забрать ссуду под 8-9%, то ссудополучатель непременно основательно потратиться на весь строй платных услуг, которые, как правило, исключены у банка, предлагающего кредит по более высокой ставке.

Так что, в то время как ипотека - остается просторно известным, но вдалеке не популярнм механизмом приобретения жилья.

Произойдет ли в ближайшее час трансформирование ситуации с ипотекой в России?

Многие отвечают на тот самый вопрос, несмотря на сегодняшнюю ситуацию, положительно. Да, обстановка воистину может кардинально поменяться, например, при реальном снижении процентных ставок хотя бы до 5-6%. Если при этом еще и увеличится срок кредитования, то заинтересованность в ипотеке повысится еще больше.

Вообще-то с каждым годом банки идут на различные уступки перед потенциальными кредиторами. К этому их подстегивает конкуренция. В частности, многие кредиторы принимают вместо справки об официальной зарплате, письмо, написанное в произвольной форме, о реальном размере доходов, подписанное руководителем и (или) главным бухгалтером. Ещё кроме прочий недвижимости, которой может иметь заемщик, банк принимает в качестве обеспечения ссуды иные накопления или ценности, в частности ликвидные ценные бумаги, драгоценные металлы, а кроме того гарантии третьих лиц, подтвержденные материальными ценностями.

Серьезный сдвиг в обращении к ипотеке обозначился, когда неплатежеспособные заемщики поняли, что наперекор жестким условиям договора, они не будут лишенцами приобретенного в достояние жилья. Кредиторам не выгодно утрачивать своего кормильца даже в случае его временной нетрудоспособности и сообразно невозможности погашать задолженность. Потому кредитный комитет, как правило, пересматривает схему выплат по "больному" кредиту, сохраняя вероятность проживания заемщика в приобретенной квартире. Известны случаи, когда кредитор даже находит высокооплачиваемую работу своему несостоятельному клиенту.

Кроме того, с некоторых пор стала обязательной страховка приобретенного заемщиком и жилья и страховка его временной неплатежеспособности в результате непредвиденных обстоятельств. Это также стимулирует граждан к обращению внимания на ипотеку, хотя условия договора страхования порой остаются достаточно скользкими.

При этом для многих до сих остается загадкой, по каким реально критериям банки отбирают благонадежных (платежеспособных) заемщиков. Зачастую при прочих равных условиях одному клиенту банк готов выдать ссуду, а другому - нет. При этом следующее кредитное учреждение, невзирая ни на что, удовлетворяют просьбу о выдаче кредита лица, которому было отказано в первом банке. Вообще, на нынешний день потенциальный заемщик оказывается опутанным сетью всевозможных действий, которые необходимо предпринять для получения ипотечного кредита. Порой, для того, чтобы во всем этом осмыслить уходят месяцы, вследствие этого довольно зачастую заемщик обращается за помощью к риэлтору, с которым выбирает оптимальную для себя кредитную схему.

При этом подавляющая количество лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, просто боится связываться с ипотекой, оттого что даже неотесаный подсчет свидетельствует, что за квартиру, купленную по ипотеке придется переплатить самое меньшее в 1,5 раза. В эти дни цена квадратного метра в Москве в обычном доме (9-16 этажей) составляет минимум 4100-4200 долларов. На вторичном рынке обыкновенная однокомнатная квартирка на окраине в 20 минутах ходьбы от метро, приобретенная по ипотечной схеме со всеми расходами, растянутыми на годы (6-7 лет) составляет в среднем 4,8-5 млн. рублей то есть, без ипотечного кредита она обошлась бы всего в 4 млн. рублей.

Именно вышеуказанные примеры обуславливают точка зрения критически относящихся к ипотечному кредитованию граждан, полагающих, что массовое формирование ипотеки в России в том виде, в котором она существует сегодня без затей не реально. И нынешняя "возня" кругом ипотеки обусловлена только монополизацией рынка этим кредитным продуктом. Кому-то это нетрудно выгодно. При этом, абсолютно необоснованно забыты накопительные кооперативы, ссудо-сберегательные кассы и иные формы коллективных сбережений, направленные на вложение в жилую недвижимость. Несмотря на то, что жилье, приобретенное по ипотеке, безотлагательно считается собственностью покупателя (несмотря на залоговое обременение до момента погашения ссуды и процентов по ней), а накопительные схемы позволяют оформить право собственности лишь затем определенного объема регулярных взносов, методика накопления во многом выгодно отличаются от кредитования.

Так что утверждать о неизбежном масштабном развитии ипотеки - как панацеи приобретения жилой недвижимости пока еще рано. И все-таки смягчение банковских условий, несомненно, приведет к увеличению пользователей ипотечым кредитом.

Keywords: