Незаметный бум

«Покупайте землю, ее больше не делают», – тот самый совет Марка Твена не стареет.

Причем если раньше пределом мечтаний отечественного землевладельца были шесть соток, в настоящий момент не возбраняется подумывать об усадьбе площадью в десятки га.

Ты - мне, я - тебе

Эксперты говорят о бурном развитии рынка загородной недвижимости, на фоне которого растет цифра ипотечных кредитов, выданных на приобретение "домика в деревне". Хотя, если обозревать в корень, придется произвести не что ни на есть оптимистический вывод: формирование ипотеки говорит в первую очередность о росте цен - более того достаточно состоятельные граждане уже не могут разрешить себе покупку без заемных средств.

За развитие ипотечных программ следует ещё благодарить застройщиков, которые вынуждены сейчас сами печься о том, где их клиенты возьмут деньги, чтобы оплатить загородное жилье.

- В абсолютных цифрах в Подмосковье с использованием ипотеки покупается, конечно, меньше, чем в столице, - считает глава департамента загородной недвижимости одной из корпораций Татьяна Сташкевич. - Но если забирать проценты роста, то у загородной недвижимости он куда больше внушительный. В отдельных поселках до 70 процентов домов приобретается с помощью ипотеки. Раньше у застройщиков прослеживалось одно тяготение - продать. Вопросительный мотив о том, где клиент возьмет деньги, их не волновал. Ныне пришло понимание: сиживать сложа руки - значит отсекать важный пласт клиентов. И застройщики стали трудиться с банками, проводить презентации, "пиарить" свои поселки.

Хотя число сделок растет, некоторые банки все ещё неохотно выдают ипотечные кредиты на покупку загородной недвижимости. Это связано, раньше всего, со сложностями, которые возникают при оценке земельных участков. Как следствие, проблематичной становится и оценка рисков. А потому как ипотечное кредитование земли считается довольно рискованным предприятием.

Сегодня ипотечные программы для загородной недвижимости есть без малого у всех банков. Крупнейшие застройщики благодаря своей репутации бойко сотрудничают с банками по вопросам ипотечного кредитования, увеличивая тем самым платежеспособный спрос на свои проекты.

Купить "незавершенку"

Проще заполучить кредит, когда уже есть предварительная договоренность между банком и застройщиком. В случае заключения соглашения между ними о предоставлении ипотечных кредитов клиентам конкретных коттеджных поселков и прохождения аккредитации у банка снижаются операционные расходы на разбор риска по каждому ипотечному объекту. Как правило, банк берет в залог землю и строящиеся на ней жилые объекты. Если технология продаж и договорная база приемлемы для банка, у него в залоге оказывается ликвидный предмет с стабильно возрастающей рыночной стоимостью. Большое роль имеют репутация застройщика на рынке, число реализованных объектов, кредитная история, темпы продаж.

Кроме того, есть строй факторов, от которых зависит, удастся ли принять кредит. Банки в первую очередь одобряют объекты, права на которые на сто процентов оформлены (имеется весь пакетик документов), в том числе предоставлены свидетельства о правах имущества на земельный участок и строение в соответствии с реальным техническим состоянием объекта. Для кредитования предпочтительнее сооружения, расположенные на землях поселений, чем свободные участки или дома в садовых товариществах. Помимо того, банки обращают внимательность на этакий фактор, как подведенные и введенные в эксплуатацию коммуникации. Впрочем, даже если все оформлено как объект незавершенного строительства, многие банки будут его кредитовать и даже предложат программу на достройку.

По словам участников рынка, когда речь идет о доме в строящемся коттеджном поселке, то гарантия того, что кредит удастся получить, почти 100-процентная. Разумеется, при условии, что заемщик устраивает банк, имеет потребный барыш и т.п. Но даже когда не все идеально, не стоит отчаиваться. Вот что советует Наталья Орлова, управляющий департамента одной из компаний:

- Если не удалось достигнуть соглашения с одним банком, неизменно найдется другой. Тем более что застройщики имеют налаженные контакты с некоторыми банками - в этом случае, по крайней мере, потенциальному заемщику не придется растолковывать банку, что за объект недвижимости он выбрал и надежен ли он. Если же речь идет об уже готовом доме либо об участке земли, обстановка мало другая. Но даже на такие объекты, если задаться целью, кредит обрести можно. Правда, кредит этот может быть не ипотечным, а каким-то еще (например, потребительским), что скажется на процентах. Но все одинаково ситуация очевидно лучше по сравнению с тем, что было три-четыре года назад, когда другой раз денег не давали вообще - ни под каким видом.

Хождение по мукам

Впрочем, независимый розыск кредита может повернуться изрядной головной болью. Даже для того, чтобы составить стандартный пакет документов, придется приложить немалые усилия. Кроме паспорта и справки о доходах, заемщик обязан предъявить справку о состоянии здоровья (для страховой компании), документы на приобретаемое (закладываемое) собственность (земельный участок и строение), копии паспортов владельцев данного имущества, согласие супруга (заявление об отсутствии брачных отношений), кадастровые планы на земельный участок, извлечение из техпаспорта на строение, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект, выписки из ЕГРП (Единого государственного реестра прав), справки об отсутствии (наличии) ограничений.

В качестве дополнительных документов могут быть затребованы подтверждение о браке и копия рабочий книжки заемщика, справка об отсутствии задолженностей по налогу на землю за последние двенадцать месяцев. В некоторых банках требуют еще справку из психдиспансера. Но даже если все документы в порядке, на то, чтобы исследовать их и перенести вывод (не завсегда положительное), банку может потребоваться немного месяцев.

По-прежнему определенные затруднения может побудить надобность засвидетельствовать доходы справкой по форме 2-НДФЛ и обладать двух поручителей с определенным уровнем дохода. Кроме того, для получения ипотечного кредита требуется дать документы не только от потенциального заемщика, но и от застройщика. (По разным причинам не все застройщики могут вручить необходимые документы.)

Есть варианты

Процентные ставки по ипотечным кредитам на загородную недвижимость колеблются сегодня от 9 до 14 процентов годовых в долларах или евро, и от 10,5 до 17 процентов в рублях. Минимальный охват кредита просто составляет 20-30 тыс. долларов. Срок погашения может добиваться аж сорока лет.

Специалисты в качестве наиболее интересных программ выделяют кредитование с нулевым первоначальным взносом, с плавающей ставкой погашения, кредиты на комнаты, а кроме того программы рефинансирования раньше выданных ипотечных кредитов, ломбардного кредитования и кредитования на приобретение и под залог загородной недвижимости. Стоит упомянуть сделки с привлечением кредитных средств и сделки под залог уже имеющейся недвижимости клиентов (их родственников) как на объекты титула загородной недвижимости, так и на объекты новостроек, что в совокупности активизирует подъем ипотеки на загородном рынке. - При покупке дорогой загородной недвижимости покупатели прибегают к ипотечному кредитованию, чтобы не "вынимать" финансы из бизнеса, - говорит исполнительный шеф одной из компаний Мария Литинецкая. - В целом доля "ипотечных" сделок в поселках эконом- и бизнес-класса составляет эдак 30 процентов. В премиум-классе не менее десяти процентов сделок содержится с использованием ипотеки.

Будущее ипотеки на загородном рынке многие эксперты связывают в первую очередь с развитием поселков эконом-класса - в то время как это самый-самый дефицитный сегмент.

И напоследок совет желающим получить загородный участок в кредит: участливо читайте кредитный контракт (обычно подводные камни таятся в разделе условий досрочного погашения) и трезво рассчитывайте свои силы.

Keywords: