Я сам этакий кредит не брал, но уверен, что засада

Известно, что каждое явление имеет две стороны: плохую и хорошую.

Ипотека пришла в российскую реальность не чересчур давно, потому ее положительные и отрицательные стороны зачастую обсуждаются на глаз так: "Я сам таковый кредит не брал, но уверен, что засада".

Но более того те, кто рассматривает ипотеку не как "наглую обдираловку", а как подходящий схема приобретения жилья, морщатся при мысли, что годами будут в собственном доме существовать "на птичьих правах". Одни такую идея отвергают, другие с нею мирятся. Сколь реально велики неудобства проживания в заложенной квартире?

Приобретая жилье на занятые у банка средства, формально вы становитесь хозяином квартиры или дома. Не возбраняется без всякого стеснения упоминать в каждый анкете, что вы владеете той или другой недвижимостью, не важно, заложена она или нет, - это ваша собственность.

Запретить не разрешено реализовать

Но все-таки права владельца ограничены, так как по условиям вашего договора с банком жилье служит залогом возврата кредита. Значит, им воспрещено распоряжаться по своему усмотрению - продавать, обменивать, разменивать и даже сдавать в аренду. Юридически это закрепляется при оформлении государственной регистрации вашего права имущества на недвижимость: в то же время со свидетельством регистрируется и обременение в пользу банка.

Поскольку жилье, обремененное залогом, сбыть нельзя, кредитору приходится снимать обременение до того, как заемщик погасит наш долг. Законодательно продажа из-под залога никак не регулируется, вследствие этого любой банк изобретает свои схемы, чтобы не остаться без денег. Просто договариваются с продавцом и резервируют сумму, необходимую для погашения остатка кредита, из его средств. Чтобы избежать мошенничества, используются аккредитив или банковская ячейка, доступа к которым до завершения сделки купли-продажи недвижимости нет ни у кого.

В последнее период сделки с заложенной недвижимостью все чаще помогают провести кредитные брокеры. Они одалживают заемщику денежки на погашение остатка долга по кредиту, обременение с жилья снимается, и его позволительно продавать.

"Банки легче соглашались бы на продажу недвижимости из-под залога, если бы операция оформления государственной регистрации прав собственности не затягивалась так надолго, как это происходит сейчас, - считает руководитель управления партнерских продаж Городского ипотечного банка Дмитрий Шапочкин. - В эти дни на регистрацию уходит единый месяц". Одно занятие рискнуть и снять обременение на пару дней раньше завершения сделки с недвижимостью, вовсе другое - поджидать ее завершения месяц.

Поэтому произвольный банк сам решает, стоит ли ввязываться в подобные операции и в каких случаях. Зачастую заемщики обращаются с просьбой позволить отдать жилье, чтобы тотчас обрести квартиру большей площади, как правило, также в кредит.

Бывает и наоборот: квартиру приходится продавать, если обладатель понял, что взял на себя непосильные обязательства и не в состоянии расплатиться по кредиту. Часто в таких случаях оформляется кредит поменьше - на приобретение больше скромной жилплощади. Случается, что супруги разводятся, и встает вопросительный мотив о разделе имущества - тогда они пробуют столковаться с банком о продаже заложенной квартиры с одновременным погашением кредита из полученной выручки.

Расширение границ

Молодая пара покупает себе двухкомнатную квартиру, взяв кредит на 15 лет. Проходит немного лет, появляются дети, и жилплощадь хочется расширить, благо доходы возросли.

Но вдалеке не все банки разрешают продажу квартиры из-под залога по таковой легковесной причине, как влечение заемщика к большему комфорту. Чтобы рассчитаться с банком, во многих случаях придется где-то занимать средства на погашение остатка долга, прикрывать кредит, а только потом забирать новый.

Если вы не исключаете, что в перспективе захотите перезанять у банка на более дорогое жилье, заблаговременно уточните, предоставит ли он вам такую возможность. К примеру, ВТБ-24 относительно лояльно относится к продаже жилья из-под залога, тогда как в НОМОС-банке такие варианты даже не рассматривают.

Переоценка возможностей

Хотя в банке скрупулезно рассчитывают габарит взносов по кредиту так, чтобы они не разорили клиента, иной раз оказывается, что взятые обязательства чрезмерно осложняют его жизнь. Приобретенная квартирка не в радость, если приходится ограничивать себя уж очень во многом, чтобы расплачиваться за нее. Причем не год или два, а полно лет. Подчас возникают непредвиденные обстоятельства, которые ухудшают материальное положение заемщика, но в перечень страховых случаев не входят. В жизни всякое случается: прогорел бизнес, солидно захворал близкий человек, обокрали. Увы, напасть приходит, откель не ждали.

В такой ситуации важнее всего не паниковать, не полагаться на "авось", пропуская срок платежей. Ипотека - не потребительский кредит, одними штрафами и пенями не отделаешься. Просрочка всего на три месяца скорее всего поставит крест на ваших отношениях с банком.

Куда разумнее при возникновении трудностей с возвратом займа прийти в банк и открыто во всем признаться. Если кредитный менеджер сочтет проблему неразрешимой в ближайшем будущем, он сам предложит вам продать квартиру, чтобы рассчитаться с банком.

"При наступлении длительных финансовых затруднений мы рекомендуем заемщикам досрочно гасить кредит, - отмечает заместитель руководителя центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Елена Воронина. - При необходимости помогаем реализовать квартиру: у нас есть партнерские риэлторские компании, которые помогут продать жилье довольно быстро, чтобы не начислялись пени. Можем сходить на уступки заемщику, аннулировать какие-то штрафы. И рекомендуем сызнова обратиться в банк за кредитом, когда клиент станет платежеспособным".

Развод и девичья фамилия

Развод - дело житейское. В отдалении не всякий брак сохраняется 10-20 лет, т. е. тот срок, на тот, что берут ипотечный кредит. Во многих случаях бывшие супруги делят имущество, в том числе остывшее семейное гнездышко. Понятно, что поделить жилплощадь как таковую нельзя, зато разрешается поделить средства от ее реализации.

Если квартира куплена в кредит и должок банку погашен не до конца, придется обратиться за разрешением продать совместно нажитую недвижимость. Возможно, ваш банк согласится пойти навстречу в подобной ситуации, но гарантии нет.

Из вырученной суммы гасится остаток долга по кредиту - и бывшие супруги свободны не только приятель от друга, но и от обязательств перед банком. Оставшиеся финансы они вольны дробить между собой полюбовно или посредством суд.

Если банк не разрешает сбывать заложенную квартиру, несмотря на то, что проживающие в ней супруги уже не желают жить в ней, есть два варианта развития событий. Экс-супругам придется отыскать гроши на досрочное погашение кредита и только следом реализовать недвижимость и разделять вложенные в нее средства либо договариваться о том, как выплачивать кредит дальше, и, только всецело рассчитавшись с банком, делить совместную собственность.

Кто в доме хозяин?

Прежде чем сдавать заложенную квартиру, заемщику придется попросить на это дозволение у банка. Правда, только в том случае, если собственник квартиры заключает со своими жильцами официозный контракт найма.

Разрешение в банке скорее всего и дадут, но с оговоркой, что срок аренды не должен превышать одного года или даже шести месяцев.

Причина в следующем. Если заемщик нарушит кредитные обязательства и встанет вопрос о реализации залога, недвижимость запрещено будет продать, покуда из нее не съедут арендаторы. Законодательство гласит, что переход права собственности на недвижимость не влияет на права арендаторов, заключивших договор по всей форме. А как продашь квартиру, если в ней живут люди и съезжать не собираются? Получается, если договор заключен на два-три года, в прошлом чем банк сумеет продать залог и возвратить свои деньги, ему придется ждать, в то время как истечет тот самый срок. Кому такое понравится?

"Законодательно нет никаких требований к форме данного согласования, - поясняет управляющий департамента маркетинга розничного коммерциала НОМОС-банка Анна Панкратова. - Условия сдачи внаем заложенной квартиры могут регулироваться кредитным договором".

Свои люди

Не все нетрудно и с регистрацией членов семьи в заложенном жилье. "Необязательно уведомлять банк по поводу прописки заемщика, его супруга и детей, - объясняет шеф департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош. - Других родственников допускается регистрировать только с письменного разрешения банка".

Это самая распространенная точка зрения кредиторов. Но встречаются банки, которые требуют уведомлять их о прописке любого члена семьи. В клинических случаях банки даже запрещают регистрировать в заложенном жилье на постоянной основе несовершеннолетних детей.

По поводу любых требований сравнительно регистрации в заложенном жилье стоит пометить одно: четких требований по этому поводу законодательство не содержит. Если вам захотелось прописать в своем жилище, нехай и заложенном, любимую тещу или племянницу, в принципе вы не обязаны ни уведомлять, ни вопрошать разрешения у банка, который выдал кредит на его покупку, что бы вам ни говорили в банке. В крайнем случае попросите сориентировать закон, в котором такая обязанность закреплена.

Елена Шилина

Старший вице-президент первого сервисного ипотечного банка ИпоТек банк:

Люди испытывают по отношению к ипотеке уймище страхов, зачастую неоправданных. В свое время всего они боятся, что потеряют работу, не смогут выплачивать кредит и представители банка выгонят их с семьей на улицу. Безусловно, такой трепет служит препятствием для многих россиян: обронить работу хотя бы единственный раз за срок ипотечного кредита (15-20 лет) совершенно реально.

Заемщик вправе продать свою квартиру, находящуюся в залоге у банка. Но пока это достаточно непростой процесс. Первостепеннный шаг, который нужно согласовать с банком, - вероятность продажи заложенного имущества. Банки типично не препятствуют в этом, потому что отказ клиенту может повлечь просрочку по кредиту. Далее квартира выставляется на продажу, и покупателю нужно вписать монеты в счет погашения кредита в банк, заложив их в депозитарную ячейку. В договоре купли-продажи будет обозначено, что на миг сделки квартира находилась под залогом, но на основании уведомления банка залог снят, и право собственности переходит к покупателю без каких-либо обременений.

Константин Шибецкий

Руководитель департамента ипотечного кредитования Московского ипотечного центра:

Если заемщик решает, что недвижимость, купленная в кредит, ему не нужна, то он вправе продать ее. При этом непременно следует обрести согласие банка-залогодержателя. На практике такие сделки пока не весьма распространены, потому как недвижимость, купленная в кредит, воспринимается у нас как незыблемый актив, с которым расстаются в последнюю очередь, а ещё по причине неотработанной схемы снятия залога и одновременного перехода права собственности.

Любое употребление недвижимости, приобретенной на кредитные средства, в том числе и сдача в аренду, осуществляется с разрешения банка-залогодержателя. В некоторых банках кредит на приобретение жилья для сдачи в аренду предоставляется на более жестких условиях, чем в случае с квартирой для проживания. Связано это в первую очередность с тем, что банк старается обезопасить себя от возможного дефолта должника, оттого что в этом случае заемщик не будет силиться во что бы то ни стало выплачивать кредит - ибо ему есть где жить.

Keywords: