Ипотеке ndash; 10 лет: изучаем навык первых заемщиков

Вспомним условия, на которых давались кредиты 10 лет назад. И посчитаем, выгадали или прогадали те, кто купил в тот отрезок времени недвижимость.

Первые свои шаги российская ипотека сделала 10 лет назад. Тогда, во второй половине 90-х, не все более того знали это словечко - но как раз в тот период начали выдаваться кредиты на приобретение недвижимости.

Самая очевидная задача для "юбилейной" статьи - это поведать об успехах: сколь всего предоставлено кредитов, на какие суммы. Но мы поступим иначе: вспомним условия, на которых давались кредиты 10 лет назад. И посчитаем, выгадали или прогадали те, кто купил в тот период недвижимость. Ибо что ни на есть первый толк во всех воспоминаниях - выудить из них уроки на будущее.

Реалии рынка недвижимости: сколько стоил метр

Ровно 10 лет вспять - это исходное положение 1998 года. Период, тот, что позднее назовут "преддефолтным" (масштабный кризис российской экономики, во пора которого большинство населения узнала в свое время неизвестное слово "дефолт", произошел, напомним, в августе 1998 года). Преддефолтные времена были сравнительно тучными - не то, что сейчас, конечно, но все же. Зарплаты среднего класса в Москве достигали 1000 долларов в месяц.

Что касается недвижимости, то подавляющее большинство московских типовых квартир стоило ту же "штуку" - $1000 за квадратный метр. В среднем, получается, в четыре раза меньше, чем сегодня. Но была масса нюансов - в настоящий момент подзабытых. Например, безупречно немыслимо ценился район Крылатское. Николай Андреев, генеральный шеф компании "Пересвет-Недвижимость" напомнил корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru, что трехкомнатная квартирка площадью 73-75 кв. м (в то час это называлось "улучшенной планировкой") в 17-этажном панельном доме стоила 130-140 тысяч долларов, т.е. без малого вдвое дороже среднемосковского уровня. В текущее время такая квартира стоит порядка 400 тысяч долларов - т.е. отрыв по цене от прочий Москвы в лучшем случае в 25%.

Были и другие "мыльные пузыри". Совсем фантастические цены, на уровне 3-4 тысяч долларов за "квадрат" установились в ту пору на коммуналки в центральной части Москвы - в сталинских и дореволюционных "доходных" домах. Их расселение в тот период было занятием до того выгодным, что обладатель каждой комнаты в коммуналке получал 1-2-комнатную квартиру где-нибудь в Отрадном, да ещё и риэлтор мог получить на сделках на собственную квартиру...

Ну а в целом, повторимся, самой распространенной ценой на рынке было 1000 долларов за кв. м. Однокомнатная квартира на окраине стоила тысяч 35, "двушечка" - 45-50.

Реалии рынка ипотеки: какие кредиты выдавали

Ипотеки в ее нынешнем понимании - когда на практике каждый мужчина может прийти в банк и заполучить там кредит - вообще не существовало. Но кредитные организации, понимавшие перспективность работы с покупателями недвижимости, уже пытались работать. По словам Н.Андреева, пионерами рынка стали банки "Столичный", "Диамант" и "Первая универсальная финансовая компания". Сроки тогдашних кредитов - не больше 3-5 лет, процентные ставки составляли 18% годовых минимум. И, разумеется, кредиты выдавались только в долларах - подневольность нашего рынка от американской валюты в то момент была приметно сильнее, банки рублю открыто не доверяли.

"Первоначальный взнос за квартиру должен был быть не менее 30% ее стоимости, - дополняет картину Валерия Родионова, начальник филиала "Сивцев Вражек" компании "Новый город". - Квартира банком одобрялась только свободная, никаких вариантов "с альтернативой". Банк категорически требовал, чтобы в договоре купли-продажи писалась подлинная рыночная стоимость. На сумму до 1 млн. рублей, чтобы не отсекать основательный пласт продавцов, банки стали уговариваться существенно позднее, только эдак с 2005 года. Что касается проверки платежеспособности, то негусто сказать, что банки требовали только "белую" зарплату со справкой от работодателя. На самом деле, все было еще серьезнее - кредиты в принципе давались только своим, понятным людям. Например, сотруднику компании, которая в этом же банке и держала свои счета. И всякий заемщик, таким образом, был виден банку как на ладони".

Одновременно с этим существовало уймище квази-схем, позволявших банкам еще более подстраховаться. Михаил Гороховский, первостепеннный вице-президент корпорации "БЕСТ-Недвижимость", вспоминает, что для банков было целиком в порядке вещей потребовать, чтобы квартира оформлялась в имущество одного из его сотрудников или некоего "доверенного лица". Только затем того, как клиент совершенно рассчитывался с кредитом, он получал право имущества на родное имя. А в случаях, когда банкам предлагалось нечто не весьма понятное и контролируемое, они подчас соглашались, но проценты требовали идеально заоблачные. Например, риэлторская предприятие могла попросить кредит для расселения коммуналки - финансы в этом случае удавалось принять под 25-30% годовых. Конечно, это никакая не ипотека, ибо длительная рассрочка и систематические платежи тут даже не подразумевались.

Что выгадали?

Корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru попросил припомнить одного из тогдашних заемщиков его личную ипотечную историю. Кредит нашему заемщику удалось схватить на 10 лет. Покупал он сильно скромную "однушку" на Ленинградском шоссе в панельной пятиэтажке. Стоила она примерно 30 тысяч долларов. В целом, за 10 лет заемщик выплатил грубо 50 тысяч долларов. Нынче эта квартира стоит рядом 120 тысяч долларов и дешеветь уж в аккурат не будет. Более того, если учитывать планы правительства Москвы по сносу всего ветхого панельного жилья, перед нашим героем открываются крайне радужные перспективы. И в эти дни он считает, что, безусловно, оказался в солидном выигрыше. Потому что недвижимость с тех пор подорожала, как мы уже сказали, в среднем в четыре раза, и это суждение примиряет с самыми драконовскими процентами и прочими условиями.

Но не все так просто. Не стоит забывать, что летом 1998 года в нашей стране разразился кризис, в результате которого крайне многие потеряли работу, а доходы тех, кто работу сохранил, снизились в 3-4 раза. Семье нашего заемщика в "постдефолтное" миг его пришлось сильно нелегко - приходилось вертеться едва-едва ли не на трех работах, чтобы совладать с кредитом.

"Случаи личных дефолтов граждан не были в тот период массовыми по одной-единственной причине: кредитов успели выдать немного, - говорит В.Родионова. - Была бы ипотека в 1997-98 годах массовой - мы получили бы вовсе другие результаты".

"Массового отъема квартир у населения не случилось еще по двум причинам, - считает М.Гороховский. - Во-первых, в особенности незачем: сбыть недвижимость невозможно, рынок стоит, покупателей нет. Банкам оказалось выгоднее не топить заемщиков, а вручить им вероятность побарахтаться. Многие так и делали: сдавали квартиры, чтобы обрести хоть какой-то доход, а сами жили у родственников... А во-вторых, вспомним, что кредиты выдавались не людям со стороны, а неким дружественным структурам. Соответственно, не было особенно ужасных последствий. Все до последнего пытались договориться. За исключением, разумеется, денег, полученных от откровенных бандитов".

Еще одно соображение: потом кризиса недвижимость грубо упала в цене. Н.Андреев вспоминает реалии 1999 года: 1 кв. м жилья в Марьино стоил возле 300 долларов, в Южном Бутово - 280 долларов. Однокомнатную квартиру в этом период разрешено было получить от 16 тысяч долларов, двухкомнатную - от 25 тысяч долларов. Так что, рассуждая жестко математически, самым выгодным было приобретение недвижимости не до дефолта и в кредит, а следом кризиса. Хотя, конечно, тут свои трудности: крупные суммы люди просто хранят в банках, а банки, как и раз и не смогли возвратить гражданам вклады...

Наконец, вспомним и о тех самых "мыльных пузырях" и о том, что даже в настолько консервативном секторе, как недвижимость, происходят перемены. И если покупатели 10-летней давности решили обзавестись нечто качественное, скорее всего, их отбор остановился бы на квартире в Крылатском или на расселенной коммуналке в сталинском доме на Тверской или прочий аналогичной улице. А эти квартиры, переоцененные в 90-е годы, подорожали броско меньше, чем рынок в целом.

Выгодно ли сейчас?

Несмотря на убедительно нарисованный в предыдущей главке "портрет дамы в черном", опрошенные нами эксперты советовали приобретать квартиры в кредит сегодня - если такая возможность имеется.

Елена Голубева, управляющий компании "ХИРШ", обращает чуткость на то, что стагнация, царившая на московском рынке 2007 года, абсолютно бесспорно заканчивается. Значит, считает Голубева, нам предстоит очередной виток роста цен - в его преддверии неизменно выгодно обретать квартиры. "Что касается аналогий с 1998 годом, то, на мой взгляд, они несложно некорректны, - отмечает Е.Голубева. - "Стабильность" второй половины 90-х была несомненно "рукотворной", фиксированный вектор движения рубля сдерживался титаническими усилиями Центробанка, держава бойко играло в "пирамиду" ГКО. Ныне все по иному - раньше всего потому, что общеэкономическая обстановка стабильна в принципе. Она покоится не на рыночных манипуляциях, а на столь серьезном факторе, как высокие мировые цены на нефть".

М.Гороховский обращает внимательность на то, что просторно популярный тезис о невыгодности нашей ипотеки на поверку оказывается не таким уж безупречным. "Не так давнехонько я изучал вопросительный мотив в Израиле, - говорит эксперт. - Да, кредиты там выдаются под немыслимые у нас 4-6% годовых. Но при этом есть оговорки - совершенно кабальные. Например, если стоимость на квартиру по мере выплаты кредита растет - растет и охват кредита. Логика банка такая, что если посредством год вслед за тем начала выплаты кредита заемщику принадлежит 32% стоимости квартиры, то банк считает, что 68% - это его собственность. И если цена недвижимости увеличилась, банк вправе пересчитать габарит кредита так, чтобы он составлял 68% от ее нынешней рыночной стоимости. Пересчет происходит любой год, и подобные условия - массовое явление, причем не только в Израиле, но и в Голландии, Германии...".

И, наконец, напоминает Татьяна Копыстыринская, глава отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век", ипотека - это методика постановить свои жилищные проблемы, существовать в том месте и с теми людьми, с которыми хочется, а не приходится. Даже для людей, которые могут приобрести квартиру сразу, ипотека другой раз оказывается выгоднее, так как позволяет не доставать гроши из бизнеса.

А что до возможных кризисов - то проистечь они могут постоянно и в всякий стране мира. Не стоит жить, все время беспокоясь по этому поводу.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

А теперь, как обычно, воспользовавшись системой плюсов и минусов, подведем итоги и посмотрим, что выиграли первые заемщики, и какие у них были трудности.

+ вложения окупились: купленные в кредит квартиры в среднем за эти десять лет подорожали в четыре раза;
+ в целом суммы, выплаченные по кредитам совместно с процентами, оказались ниже нынешней стоимости приобретенных квартир;
+ наши заемщики решили квартирный вопрос и жили все эти годы в нормальных условиях. Потому как неизвестно, смогли бы они брать кредит в нынешних условиях, если бы отложили заключение проблемы в продолжительный ящик;

- первым заемщикам пришлось испытать дефолт и всячески выкручиваться;
- после этого дефолта недвижимость на какое-то время упала в цене, в том числе и квартиры заемщиков;
- сдулись "мыльные пузыри": переоцененные в 90-е годы квартиры, подорожали видно меньше, чем рынок в целом.

Keywords: