Уплывут ли кредитные ставки под напором кризисных ветров?

В России проценты по ипотечным кредитам составляют в среднем 9 – 11% в год для долларовых займов и 10-14% для займов в рублях. Для людей с «серым» и «черным» доходом ставки на 2–3% выше.

Это больше щадящие ставки, чем у обычных потребительских кредитов. И все же проценты не назовешь низкими, если учесть, что в Европе, Америке, Японии ипотечные кредиты зачастую выдаются под 5-8% годовых, а иной раз более того под 3%.

Иностранцам удается экономить на процентах благодаря плавающим ставкам ипотечного кредита. Правда, эти ставки напрямую зависят от ситуации на финансовых рынках.

Мнениями об этом "ипотечном чуде", якобы созданным только из любви к клиентам, с Интернет-журналом о недвижимости Metrinfo.Ru поделились глава группы по вопросам кредитования Аналитического департамента Ассоциации Русский Банков Екатерина Покопцева, босс по прямым продажам ООО "Кредитмарт" Сергей Подгорнов, управляющий шеф Блока "Розничный бизнес" Банка Москвы Алла Цытович и заместитель директора по развитию коммерциала компании "Финмарт" Александр Аникин.

"Человеческий фактор" и мировая экономика

Обычно кредитный менеджер подбирает для каждого конкретного клиента ипотечную программу с учетом множества факторов: возраст, состояние здоровья, габарит дохода и вероятность его подтвердить, уже сложившейся кредитной истории. Деловые и личные качества человека во многом определяют, получит ли он скидки и преференции от банка, позволят ли ему забрать кредит под самый-самый выгодный процент или оценят как "рискового" заемщика.

Если ипотечный кредит предусматривает плавающую ставку, то расчет суммы ежемесячного платежа будет значительно меньше зависеть от "человеческого фактора". "Плавать" ее заставляют макроэкономические факторы: темпы инфляции, цены на энергоносители, состояния фондового рынка.

Плавающая процентная ставка состоит из двух частей: фиксированного процентного платежа по кредиту, охват которого не меняется, и некоего условного базисного индекса. Как раз он и "плавает", чутко реагируя на изменения ситуации в мире. Вот и на прошлой неделе на фондовых рынках свирепствовал кризис, заставляя сигать всевозможные индексы и показатели.

Как плавают проценты?

В Старом и Новом свете наиболее распространена процентная ставка LIBOR (London Interbank Offered rate - Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов). Это усредненная процентная ставка, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на стандартный срок, например, на год.

LIBOR формируется на основе процентных ставок 16 ведущих национальных банков Франции, Япония, Германии, США и Великобритании. Банки выбираются на основании их репутации, уровня кредитного рейтинга и активности на валютном рынке, и их список систематично пересматривается.

LIBOR рассчитывается по семи важнейшим валютам: доллару США, евро, английскому фунту, японской йене, швейцарскому франку, канадскому доллару и австралийскому доллару. Ставка LIBOR фиксируется на различные сроки: от одной недели до 12 месяцев по каждой валюте, для ипотечных заемщиков просто пересматривается ежегодно. Некоторые банки могут пересматривать ее раз в полгода. Клиентам банки предлагает брать ипотечный кредит на условиях LIBOR+Х% (кредитная маржа).

Чем плавающие ставки привлекательны для банка?

На первостепеннный воззрение - ничем. Ибо в условиях спада рыночных процентных ставок процентные ставки по ипотеке также снижаются. Не выгоднее ли выдавать только кредиты с фиксированной ставкой, тем более, что в России они и так немаленькие?

Понять выгоду банкиров может только профессионал. Следует учесть, что банк рассчитывает на погашение кредита в аккурат в срок. Досрочное погашение кредита тоже относится к банковскому риску, так как в этом случае кредитору внепланово возвращаются средства, которые он вынужден инвестировать вновь. Это в особенности невыгодно в условиях падения процентных ставок.

Если средние значения процентных ставок падают (например, с 18% до 12-13%), заемщики отдают предпочтение рефинансировать кредит, ставший невыгодным с помощью нового кредита, взятого в другом банке. Проще говоря, банк А погашает банку В задолженность гражданина Сидорова, а потом Сидоров берет в банке А новоиспеченный кредит. Банк А получает "проверенного" клиента, Сидоров - ипотечный кредит на более выгодных условиях. Проигрывает только банк В, тот, что недополучает прибыль.

В случае плавающих ставок риск досрочного погашения намного ниже, так как процентная ставка снижается автоматически, и рефинансировать единственный ипотечный кредит с помощью другого заемщику без затей бессмысленно, если учитывать высокие накладные расходы переоформления кредита.

Впрочем, бывали случаи, когда ставка LIBOR росла, на российском рынке же, напротив, снижались процентные ставки ипотечных кредитов. Иные заемщики платили 15% годовых, когда их знакомые забирали кредит под 9%. Банк же отказывался рефинансировать кредит. Хотя, как правило, в случае изменения ситуации на рынке и возможности оттока клиентов, которые выберут рефинансироваться у конкурентов, банки соглашаются пересмотреть договор.

Досрочное погашение - не единственная причина возможных потерь и упущенной прибыли банков. При повышении ставки он мог бы с большей выгодой разместить "ипотечные деньги", вложенные в кредит с фиксированными ставками. В случае с плавающей ставкой польза банка согласована с доходностью размещения средств на финансовом рынке.

Пускаться ли заемщику вплавь по финансовому морю?

Периодически ставка LIBOR меняется достаточно существенно: то взлетает до 9% (1989), то падает до 1,8% (2002). При низком значении обстоятельство кредита "LIBOR+Х%" может быть выгоднее, чем средняя фиксированная ставка на данный момент. Таким образом, заемщик может сэкономить довольно существенную сумму, потому что понижение ставки даже на 0,5% сохраняет клиенту 10 тысяч долларов (квартиры стоимостью 200 тысяч долларов с помощью кредита сроком 15 лет).

В условиях роста ставок интересы заемщика защищает ограничение на максимальную величину ставки ("потолок" ставки). В договоре указывается максимальная размерность выплат процентов по кредиту (например, 20%); взыскать большую сумму банк не может в любом случае, какие бы рекорды роста ни побил LIBOR. Неизбежные убытки в таком случае несет только банк, это его риски. Затем достижения этого максимума клиент по сути дела выплачивает кредит с фиксированной ставкой до тех пор, в то время как LIBOR не снизится и сумма выплат процента еще раз не "поплывет".

Российские аналоги LIBOR

В России подавляющее большинство ипотечных кредитов имеют фиксированную ставку. На молодом ипотечном рынке плавающие процентные ставки считаются экзотикой. В свое время всего - благодаря менталитету россиян, которые при малейшем намеке на возможные изменения процентной ставки сию минуту же подозревают банк в "происках империализма" и мошенничестве. И все же понемногу на рынке появляются не только соответствующие ипотечные продукты, но и собственные аналоги LIBOR .

Так, принимать за основу ставку LIBOR выбирают "дочки" западных банков и российские банки, получающие фондирование за рубежом. Банки, чьи фонды пополняются за счет российских ресурсов, не так давнехонько спроектировали собственные ставки: MosPrime - рассчитываемую Национальной валютной ассоциацией на основе ставок предоставления рублевых депозитов ведущими участниками российского денежного рынка и Moscow Interbank Offered Rate (MIBOR) - средняя годовая принятая процентная ставка, объявляемая крупнейшими московскими банками при продаже межбанковских кредитов.

Значение ставки LIBOR в текущее время немного снизилось (с 5,32% в январе 2007 года до 4,63% в январе 2008-го), но все же ее значимость возросло по сравнению с шибко низким значением сентября - декабря 2004-го года (1,67 - 2,29%). Впрочем, на январские значения LIBOR точно окажет воздействие кризис, по крайней мере, ее ежедневные значения в январе пошли вниз.

Плавающие ставки вызвали кризис

Чаще всего, как утверждают практики, клиенты выбирают кредит с плавающей ставкой по принципу "Я был в Америке, и там так поступают все". Но в Америке "плавающие" ставки ипотечных кредитов стали одной из причин кризиса. Граждане свободной демократической страны, привыкшие к небольшим ежемесячным выплатам благодаря низким ставкам LIBOR, были весьма обескуражены, когда ставка стала повышаться, а ежемесячная выплата - расти. Некоторые заемщики восприняли это как "подлость", мошенничество со стороны банка и оплачивать счета отказались принципиально. Более образованная публика перестала норовить сберечь кредит и жилье, ожидая, что в условиях резкого снижения цен они смогут достать этакий же, если не лучший, жилье за сумму, уже выплаченную банком. Кстати, в этом многие американцы оказались правы...

В России, выбирая кредитный продукт с "плавающей" ставкой нужно знать, что в эти дни ведущие российские ипотечные банки занимают финансы на международном рынке по ставке LIBOR+1,5-3%. Значит, себестоимость этих денег для банка составляет 6,13 - 7,63%. Между тем, в рамках нацпроекта предполагается довести численность ипотечных кредитов, предоставленных гражданам РФ, до 1 млн. в год. Это возможно, если только процент по кредиту не превысит 7-8% годовых. Впрочем, будут ли выполнены эти намерения - вопросительный мотив риторический...

Так что избирать кредит стоит сильно осторожно, не рассчитывая только на низкую процентную ставку в этом месте и сейчас.

Опасен нам "их" кризис?

Пока корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru, готовил тот самый материал, в мире бушевал кризис. Естественно, мы задали экспертам вопрос - каким образом он отразится на плавающих ставках? Покуда эксперты осторожны в комментариях, потому что все надеются, что с кризисом удастся справиться, и наши индексы особенно не пострадают, тем более что для ипотечных заемщиков их пересматривают, напомним, совсем не всякий день, а раз в год или в полгода. Российские индексы могут пересматривать раз в три месяца. И если кризисная волна спадет, то ставки удержатся на плаву.

Keywords: