Ипотека в России: золотой столетний период или зачин кризиса

Количество граждан, которые могут зайти на рынок жилой недвижимости, уменьшается.

В распоряжении ПРАЙМ-ТАСС оказались данные о количестве зарегистрированных ипотечных сделок в 2007 г на рынке вторичной недвижимости Москвы по данным Росрегистрации. И все-таки в самой службе ни подтвердить, ни опровергнуть цифры не смогли.

Или не захотели? Тем не менее, сам факт, что помимо привычных данных об объеме ипотечного рынка российская общественность может впервой публично бросить взгляд на ипотеку в другом ракурсе - уже событие.

Хотя в Мосрегистрации сослались на то, что это данные для служебного пользования, позднее агентство получило их подтверждение в департаменте жилищной политики и жилищного фонда Москвы.

Каковы же ипотечные итоги 2007 г на самом деле? Конечно, при анализе количественных данных следует учитывать, что объемы выданных кредитов растут. Об этом свидетельствуют как отчеты некоторых банков, так и сообщения "АИЖК". Но сводные данные составить не просто, т.к. не все банки работают с АИЖК, а время, затраченное, на приобретение данных по каждому банку, разрешается будет исчислять месяцами. Более того если Росрегистрация согласится когда-либо сообщить данные об ипотечных объемах, оперировать этими цифрами вряд ли будет возможно, так как все сделки купли-продажи проводятся с помощью ячейки. А суммы в ячейках очевидно превосходят те, что указаны в документах.

Что мы увидим, если посмотрим на эту таблицу внимательно? Пятерка лидеров с небольшими перестановками осталась той, что и была по итогам 2006 г - ВТБ, Москоммерцбанк, DeltaCredit, Московское ипотечное агентство /КБ "МИА"/, Сбербанк. Групповой тренд - понижение темпов роста ипотечного кредитования в 2007 г на практике у всех банков. Если в 2006 г корпоративный подъем количества выданных кредитов представленными банками по сравнению с 2005 г увеличился на 98 процент, то в 2007 г тот самый показатель составил 38 процентов.

"Основной причиной в этом месте разрешено окрестить важный кризис ликвидности, когда российские банки, весьма зависимые от зарубежного фондирования, закрыли свои ипотечные программы и ушли с московского ипотечного рынка", - считает начальник службы розничного кредитования КБ "МИА" Игорь Нагорский. В результате произошло перераспределение рынка, которое подтверждает увеличение выданных кредитов у одних банков и отрицательные темпы роста у других, продолжает анализировать он. И.Нагорский отмечает рост активности банков в регионах: крупные банки, в особенности имеющие просторный спектр услуг и региональную сеть, больше активно, чем в Москве, реализуют свои ипотечные продукты в регионах.

"При этом крупные игроки демонстрируют как хорошую динамику в Москве /УРАЛСИБ, КИТ Финанс, Банк Москвы/, так и заметное снижение продаж, которое продемонстрировали BSGV, Сбербанк, Москоммерцбанк. Столичный рынок вторичного жилья в большей степени интересен для некрупных банков, для которых важна минимизация кредитных рисков при сохранении высоких цен на недвижимость", отмечает И.Нагорский.

Другие участники рынка так же связывают перераспределение долей не только с влиянием мирового ипотечного кризиса, но и с тем, что банки потянулись в регионы. "По нашим прогнозам, объем ипотеки на вторичном рынке в целом по России в 2007 г увеличился на глаз вдвое. Эта тенденция сохранится и в текущем году", прогнозирует вице-президент по развитию коммерциала DeltaCredit Динара Юнусова. Снижение выдачи ипотечных кредитов происходит только на уровне некоторых банков, что балансируется увеличением кредитных портфелей у других, заостряет внимательность Д.Юнусова. Поэтому, в целом, объемы кредитования не уменьшаются, приходит она к выводу.

По мнению руководителя департамента ипотечного кредитования ГК "МИЦ" /Московский ипотечный центр/ Константина Шибецкого, речь идет не о снижении количества выданных ипотечных кредитов, а о снижении темпов роста. "Все правильно, замечает он, - оттого что динамика роста аккурат так и прогнозируется аналитиками - в 2008 г темпы роста количества выданных ипотек снижаются по нескольким факторам".

Во-первых, несоответствие увеличивающейся стоимости жилья со средним уровнем доходов населения. Во-вторых, динамика роста количества ипотечных кредитов России характерна для развивающихся ипотечных рынков. Снижение темпов роста прогнозировалось аналитиками заранее. По прогнозам аналитиков рост ипотеки в России в 2008 г ожидается в диапазоне 30-50 проц от количества выданных кредитов в 2007 г.

В свою очередь, И. Нагорский обращает чуткость на следующие факторы, которые определяли формирование российской ипотеки в прошлом году: кризис ликвидности отразился и на выборе валюты кредитов, в которой большее предпочтение отдается кредитам в российских рублях. Немалую образ тут так же сыграли насыщение рынка ипотеки, повышение уровня процентных ставок и рост цен на недвижимость при неуспевающем росте уровня доходов населения. При этом банки включили механизмы компенсации потерь в количестве выдаваемых кредитов за счет предложения потребителю гибких условий кредитования, таких как личный подход при рассмотрении уровня доходов заемщика и увеличение максимальной суммы кредита, говорит о внутренней банковской "кухне" И.Нагорский.

Рынок жилой недвижимости в 2007 г продолжал находиться в состоянии стагнации. Многие желающие обзавестись квартиру в кредит ожидали снижения цен и ставок, и оттого медлили с покупкой недвижимости. При всем при том во втором полугодии обстановка поменялась.

По мнению руководителя отдела по связям с общественностью ИБ "Фосборн Хоум" Юлии Поляковой, из-за проблем с ликвидностью, банки начали взметать ставки, ужесточили андеррайтинг, существенно увеличили сроки рассмотрения заявок, цены на недвижимость стали неторопливо волочиться вверх /осенью 2007 г - на 1-2 проц в месяц/, и эти потенциальные заемщики поняли, что дальше поджидать угрожающе - не возбраняется затерять деньги. Они побоялись, что цены и ипотечные ставки вырастут еще, потому во втором полугодии стали выбрасывать свои сбережения на рынок ипотеки. С осени началось перераспределение долей участников ипотечного рынка. Те, кто ещё в недавнем прошлом были активными игроками на этом рынке, уменьшают порядок выдачи или вообще уходят с рынка, и в то же период появляются новые игроки, которые раньше не являли должной активности, представила свойский воззрение на развитие событий на ипотечном рынке в прошлом году, добавила Ю.Полякова.

Мнения экспертов о тенденциях, которые определят российскую ипотеку в следующем году, разделились. Генеральный босс ООО "ФА "Респект-Ипотека" считает, что 2008 г темпы роста ипотечного кредитования вероятнее всего замедлятся. В 2008 г уровень первоначального взноса увеличится, увеличатся и ставки на величину от 0,5 до 2 проц годовых в первые месяцы 2008 г. Дальше ситуация будет зависеть от развития жутко вероятной следующей волны кризиса ликвидности. Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев так же прогнозирует продолжение тенденции снижения выдачи ипотечных кредитов в 2008 г, верно так же, как и в Америке. В большей степени на снижение выдачи кредитов по ипотеке может повлиять как раз ужесточение требований к заемщикам.

Стоит отметить, что число желающих приобрети жилье в кредит на вторичном рынке осталось прежним, более того, цифра заемщиков, желающих заполучить ипотечные кредиты в долларах, увеличилось, так как это стало выгодно. Д.Юнусова вообще уверена, что ипотечный рынок России "переживает" в эти дни золотые времена и находится только в самом начале пути своего развития. Вследствие этого и растет довольно резво - тенденция, которая сохранится и в 2008 г, что объясняется существованием в стране огромного неудовлетворенного спроса на улучшение жилищных условий, считает она.

Наблюдая за тем, как эксперты в своих комментариях мягко отходили от количественных данных, позволительно засомневаться в определении ситуации на ипотечном рынке как золотого века. Ясно одно - объемы выданных кредитов растут только потому, что жилье дорожает. При этом численность граждан, которые могут войти на рынок жилой недвижимости, уменьшается.

Keywords: