Лидеры ипотеки

Кризис ликвидности «передает» российскую ипотеку госбанкам и «дочкам» западных игроков. В 2008-м ставки продолжат расти, а требования к заемщикам смягчаться не будут.

По итогам 2007 года "у руля" жилищного кредитования по-прежнему остаются две госорганизации - Сбербанк и ВТБ24.

Они с большим отрывом опережают других крупнейших игроков. А вот Москоммерцбанк, замыкавший год вспять тройку лидеров, опустился на 10-е место. В 2006 году "Москоммерцу" удалось по сути дела с нуля сделаться одним из лидеров на рынке ипотеки. Как фиксировали в кредитной организации, во многом успеху способствовало что надо отлаженное взаимодействие с риэлторами и брокерами. В первой половине прошлого года ипотечный портфель "дочки" казахского Казкоммерцбанка превысил 1 млрд. долларов.

Однако проблемы на мировом рынке уныло отразились на коммерциале Москоммерцбанка. По итогам 2007-го объем жилищных ссуд, выданных кредитной организацией, вырос только на 14% - это наименее лучший итог посреди всех участников рейтинга "Ф.", динамика которых известна. "Москоммерц" стал одной из первых "жертв" кризиса ликвидности, пришедшего в Россию. Кредитная организация повысила ставки по ипотечным займам на 1,5 процентного пункта и ужесточила требования к заемщикам. Число отказов, как говорят представители банка, увеличилось в два раза.

Тройку лидеров в настоящее время замыкает "КИТ Финанс", за былой год нарастивший портфель до 1,2 млрд. долларов супротив 277 млн. долларов по итогам 2006-го. Интересно, что сумма выданных банком в 2007 году ссуд (1,3 млрд. долларов) превышает охват портфеля на 1 января 2008-го. "Ипотечный портфель - это общая задолженность, которая уменьшается по мере внесения клиентами ежемесячных платежей. Мы выдали кредитов на определенную сумму, и ее количество заемщики уже погасили", - поясняют в "КИТ Финансе".

Объем выданных в прошлом году жилищных кредитов превышает габарит портфелей ещё у Городского ипотечного банка (ГИБ, 449 млн. долларов против 430 млн. долларов), у Москоммерцбанка (839 млн. долларов и 686 млн. долларов), МБРР (405 млн. долларов и 262 млн. долларов), Хоум кредит энд Финанс банка (ХКФБ, 184 млн. долларов и 170 млн. долларов), Русь-банка (62 млн. долларов и 21 млн. долларов), банка "Северная казна" (28 млн. долларов и 13 млн. долларов). Подобная обстановка связана не только с постепенным погашением ссуд заемщиками, но и с активной продажей портфелей некоторыми игроками. Скажем, Москоммерцбанк в конце 2007-го переуступил пул закладных Международному московскому банку (теперь - Юникредитбанк). Русь-банк, зарегистрированный в столице, выдает ипотечные ссуды в рамках федеральной программы и рефинансирует их у Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

"Молодые", динамичные. Что ни на есть стремительный подъем портфеля в прошлом году продемонстрировал ХКФБ: объем жилищных займов увеличился с 1,6 млн. долларов до 170 млн. долларов (динамика - 10680%). Кредитная организация, прежде специализировавшаяся на "магазинных" ссудах, начала выдавать займы на покупку жилья в декабре 2006 года, проявляя наибольшую активность в регионах. А вот первостепенной важности конкурент кредитной организации в сегменте экспресс-кредитования - "Русский стандарт" (РС) - так и не заработал на ипотечном рынке, хотя первые шаги в этом направлении соорудить пытался.

Второе местоположение по росту портфеля занимает Альфа-банк, объем займов увеличился с 15 млн. долларов до 226 млн. долларов (1407%). Дальше следует Оргрэсбанк - с 6 млн. долларов до 84 млн. долларов (1300%). Кроме того на ипотечном рынке являли заметную активность Газэнергопромбанк (879%), банк "Санкт-Петербург" (521%), Экспобанк (414%), СБ-банк (394%).

В числе новых игроков, которые вышли на ипотечный рынок в 2007-м, - Связь-банк, Кредит Европа банк, ДжиИ Мани банк, а также Ипотекбанк. Завершающий был создан в прошлом году на базе тольяттинского "Лептабанка", выкупленного у группы "Союз". Инвесторами кредитной организации являются Alfa Capital Partners (структура "Альфа-групп"), а также американская группа Access Industries. При этом на сайте Ипотекбанка значится, что его акционеры - частные лица, среди которых председатель правления Вадим Юрьев и зампреды Андрей Ларкин и Лариса Магеро.

Беда из-за границы. В начале 2007 года проблем на ипотечном рынке ничто не предвещало. Многие банки начали кредитовать на покупку загородной недвижимости, бойко рскручиваться на региональных рынках, снижать ставки. Так, в феврале 2007-го на 1 процентный пункт подешевела ипотека банка "Санкт-Петербург", далее о снижении ставок объявили Альфа-банк (в среднем на 0,5 пункта), ВТБ24 (0,8-1,5), Банк ВЕФК, "Сосьете Женераль Восток", ГИБ.

В процессе обостряющейся конкуренции участники рынка вводили программы рефинансирования раньше полученных ссуд, нецелевые займы под залог имеющегося жилья. "Из трендов прошлого года я бы отметила повышение сроков кредитования до 25-30 лет, широкое распространение ссуд на приобретение долей в строящихся домах и предложений без первоначального взноса", - говорит начальство кредитно-инвестиционного департамента Запсибкомбанка Полина Шанаурина.

Однако кризис, начавшийся в Америке во второй половине 2007-го, положил финал "идиллии". Обрести дешевые западные ресурсы для большинства игроков стало чрезвычайно сложно. В области розничного кредитования эта ситуация "ударила" в первую очередность по ипотеке, так как тут самые большие сроки и суммы. Кредитным организациям пришлось разыскивать поддержку на внутреннем рынке и ужесточать условия выдачи займов.

Параллельно с кризисом у банков случилась другая беда: АИЖК сократило объемы выкупа закладных. На балансах мелких региональных финучреждений, в частности банка "Русь" (Оренбург) и Автоградбанка (Набережные Челны), "задержались" крупные суммы, а ипотеку по программе агентства им пришлось остановить. Кредиторы спасались лишь рефинансированием займов у крупных игроков: ВТБ, "Дельтакредита", РИБа. Хотя в декабре АИЖК "одумалось" и увеличило лимит рефинансирования с 3 млрд. рублей в месяц до 6 млрд., при этом в 2008 году тот самый порог должен ещё повыситься.

Передел. Во втором полугодии 2007-го впервой с момента появления ипотеки в России ставки поползли вверх. "Как правило, речь шла о повышении на 1-1,5 процентного пункта", - отмечает управляющий департамента продаж и развития РИБ Алексей Дорош. Вдогон за Москоммерцбанком ипотека подорожала, например, у РИБа - на 1 процентный пункт, у Урса-банка - на 2-3 пункта. С 15 января текущего года на 0,5-1 процентный пункт выросли ставки у Альфа-банка. По данным кредитного брокера "Фосборн Хоум", если полгода обратно средняя рублевая ставка по ипотеке составляла 10,8% годовых, то сегодня - 11,3%.

Кредитные организации стали отказываться от программ без первоначального взноса (сделал это, в частности, "Дельтакредит"), вводить дополнительные требования к заемщикам, сворачивать различные программы. Скажем, Юниаструм-банк "закрыл" долларовую ипотеку, а банк "Возрождение" перестал выдавать ссуды на покупку квартир на "первичке". Ужесточить условия выдачи займов своим региональным операторам в декабре прошлого года порекомендовало и АИЖК.

В условиях дефицита средств "длинные" и крупные кредиты становятся прерогативой госбанков и "дочек" иностранных финучреждений. Когда в августе-сентябре на рынке появились слухи об остановке выдачи ипотечных ссуд рядом игроков, в том числе Москоммерцбанком, Юниаструм-банком и Фора-банком, государственные и "иностранные" финучреждения видно активизировались: они поспешили совершить отвергнутым заемщикам "спасительные" предложения. В частности, ВТБ24 обязался в кратчайшие сроки разобрать заявки граждан, получивших "добро" на ипотечную ссуду в любом другом банке, "Дельтакредит" - перенести кредитное заключение в течение трех часов. Последний, к слову, в 2007-м сумел зайти в сотню крупнейших кредитных организаций по работающим активам.

Тенденция перехода ипотеки от игроков с частным российским капиталом к госбанкам и "дочкам" продолжится и в 2008-м. Отметим: на Сбербанк и ВТБ24 нынче приходится больше 45% суммы всех кредитов, выданных участниками рейтинга "Ф.". В текущем году эта доля, скорее всего, увеличится, более того если частные банки получат дополнительные возможности рефинансирования на внутреннем рынке - скажем, заработает агрегат секьюритизации ипотечных ссуд.

"Однако русский рынок жилищного кредитования в силу своей неразвитости от нехватки ликвидности существенно не пострадал, - уверен замначальника управления продуктов розничного кредитования Промсвязьбанка Денис Земан. - Потенциала крупных банков довольно для удовлетворения спроса граждан". Некоторые банкиры считают даже, что кризис "оздоровил" российскую ипотеку: "Теперь качественные заемщики получают кредит на хороших условиях, а клиентам, вызывающим сомнения в платежеспособности, предоставляют ссуду по более высокой ставке, с большим первоначальным взносом или не выдают вовсе, - говорит босс департамента ипотечного кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин. - От более правильной тарификации и принципов ценообразования выигрывает весь рынок".

В ближайшее час либерализации требований банков к заемщикам поджидать не стоит. Совместно с тем гражданам, "созревшим" брать кредит на жилье, следует поторопиться, ибо ипотечные ставки будут вырастать и дальше. На трансформирование условий по ссудам идут даже крупнейшие госбанки - к примеру, ВТБ24. "Кризис продолжает ограничивать возможности фондирования, потому в то время как предпосылок для снижения ставок я не вижу, - говорит Денис Земан. - Возможно, к концу 2008 года проценты по ипотечным ссудам вырастут еще на 1-2 пункта".

Keywords: