Ипотека в стране России итоги 2007 - прогнозы 2008

Невзирая на то, что словечко «ипотека» продолжает активизировать у некоторых россиян опасение и недоумение, многим (таковых в нашей стране больше 50%) уже ясно, что ипотека в эти дни – чуть-чуть ли не один метод обрести собственное жилье.

В 2007 году в первый раз на профессиональном уровне были подведены итоги ипотечного рынка.

На специальной пресс-конференции журналисты услышали свежие новости ипотечного сектора экономики, именитые эксперты проанализировали важнейшие события в сфере ипотечного кредитования, происшедшие в течение минувшего года и сделали прогнозы сравнительно ситуации в данной сфере на 2008 г.

И я там был, тихо в уголке сидел и все-все записывал...

Так вот, выяснилось, что минувший 2007 г. был сильно необычным для развития ипотеки в стране России - ипотечный рынок в 2007 г. вырос вдвое по сравнению с 2006 г. В течение первого полугодия рынок был на взлете: ставки снижались, появлялись новые игроки, банки продвигались в регионы, увеличивались сроки кредитования, упрощались процедуры оформления кредита, многие кредитные организации задумывались о проведении секьюритизации (выпуска облигаций под залог долговых обязательств) на внешних рынках. Однако, с августа 2007 г., стали отслеживаться некоторые сложности в российском банковском секторе.

Большинство российских банков привлекают финансы на международных рынках, тот самый ход к середине 2007 года шибко усложнился. Возникли проблемы с ликвидностью, и у российских банков начались сложности с привлечением ресурсов - в США разгорелся ипотечный кризис, тот, что рикошетом ударил по рынкам других стран. Причина ещё и в том, что в экономике России в течение последнего полугодия появился весь строй сдерживающих факторов. В частности, кризис ликвидности, и как следствие - увеличение ставок и ужесточение требований к заемщикам.

Поэтому эксперты полагают, что в следующем году подъем ипотечного рынка замедлится, и рынок увеличится только 1,5 раза.

И хотя возможность повторения в стране России западного сценария очень мала (ипотечный рынок в США составляет более 50% ВВП, в России - менее 2% ВВП), в результате кризиса русский ипотечный сектор финансового рынка ожидают серьезные перемены. Одни участники уменьшат свою долю на рынке или уйдут с него, а другие, имеющие дополнительные ресурсные возможности, существенно увеличат свои ипотечные портфели. Уже нынче подняли ставки или ушли с рынка банки, занимающие в совокупности примерно 23% рынка, а оставшиеся "игроки" - меняют условия ипотечных программ, и только крупные банки способны предлагать ипотечные кредиты на тех же условиях.

Как поведет себя ипотека в России, не может ныне произнести ни единственный эксперт. При всем при том пессимисты предсказывают в I-ом полугодии 2008 г. вторую волну кризиса в США, а значит, проблемы с фондированием не уйдут в прошлое. Во всяком случае, в ближайшие немного месяцев не стоит дожидаться существенного снижения ставок по ипотеке. Тем не менее, нынешние ставки все одинаково существенно ниже, чем те, которые банки предоставляли на заре ипотечного кредитования.

Именно в 2007 году на рынке благополучно стала рскручиваться услуга перекредитования ипотечных кредитов, в том числе и благодаря активному участию кредитных брокеров. В игру включились профессионалы - заемщику стало сложно поднять программу перекредитования - нужно учесть различные нюансы. Временами при смене кредитора клиент проходит ту же процедуру, что и при начальном оформлении кредита.

И все же завершился пятый ипотечный год в России. Пятый - потому как что как раз пять лет вспять у нас в стране начали выдавать кредиты на приобретение жилья. И, невзирая на то, что слово "ипотека" продолжает оживлять у некоторых россиян боязнь и недоумение, многим (таковых в нашей стране более 50%) уже ясно, что ипотека сегодня - чуть ли не единственный технология обзавестись собственное жилье.

Ипотечное кредитование - это впрямь самая сложная из сфер кредитования физических лиц. Заключение ипотечной сделки - это многоэтапный процесс, включающий в себя: розыск недвижимости, оценку, страхование, оформление множества документов.... Такая сложность пугает многих потенциальных клиентов, но в то же период ипотека - самый-самый цивилизованный методика решения квартирного вопроса. Это инструмент, при правильном использовании которого не возбраняется принять решение уймище финансовых проблем граждан. Потому популяризация ипотечного кредитования - стратегическая задача!

Эксперты пришли к единому мнению: во всем мире жилье так же недоступно, как и в России. Проблема государства и банков предложить населению доступные механизмы приобретения этого жилья. Ипотека - один из таких способов покупки. А рынок ипотеки остается сегодня наиболее динамично развивающимся сегментом рынка кредитования населения.

Слушал я этих замечательных людей, слушал, а вслед за тем вспомнил как совершенно недавно случилось мне консультировать сделку по продаже квартиры...

Экспертом быть интересно, но хлопотно! Иной раз бывает: закончится рабочий день, приедешь домой не то что усталый, а просто-таки вымотанный (особенно, если в какой прямой эфир на ТВ пригласят - ну абсолютной мочалкой себя ощущаешь или использованным резиновым изделием ...) так вот, сядешь на подходящий диван, нальешь чашку горячего чаю, конфету какую развернешь и в приятель - динь-динь-динь, труба зовет, а в трубке звук человека, которому не отказать, более того если весьма захочешь: "Старик, помоги, ну только на тебя надежда..." Так как-то раз случилось мне консультировать известнейшего в мире домашнего видео человека (точнее - человека с известнейшим в мире пост-советского видео голосом) - Леонида Володарского. Большое блаженство получил я от беседы по телефону с этим замечательным человеком: целых 15 минут ощущал себя героем голливудского фильма, озвученного пиратами в стране России. Не поверите, два раза на пульте телевизора громкость уменьшал, покуда не понял, что знакомым голосом говорит не герой фильма, а телефонная трубка.

Очередной "экспертный" звонок раздался разом следом окончания "пьяных недель" - 15 января. Ладный друг просил проконсультировать продажу квартиры по ипотеке. "Ты не перепутал? - уточнил я - Аккурат продажу?" Да, занятие обстояло истинно так, мой товарищь продавал недорогую квартиру в ближайшем Подмосковье, а желающие её взять пытались оформить ипотечный кредит. Безусловно - у всех возникали трудности. Соблазн посетить "по другую сторону баррикады" был крайне велик и я согласился!

Если бы я только знал на что...

Телефонные разговоры с покупателями не баловали разнообразием: всех интересовало "свободная" ли квартирка и нет ли там перепланировки. Запомнилась энергичная леди из агентства недвижимости, которая с первых минут разговора показала "кто тут главный": "А ну-ка замолчите, - заявила дама - с вами говорит профессионал, вследствие этого молчите и отвечайте только на мои вопросы: да или нет!" Вот, настоящего профессионала даже по телефону видать...

Затем наступила пора оценщиков из страховых компаний. Все они были изысканно вежливы и все оценивали квартиру на 15 - 50% выше её рыночной стоимости. У самого высокооценивающего я попросил визитную карточку - как снег на голову придется реализовать свою квартиру, вот тут я наживусь! Секрет оказался прост - чем выше оценочная цена квартиры, тем выше страховка - какой страховщик упустит таковый случай...

По результатам оценки и параметрам выбранной кредитной программы банк производил расчет выплат: 30 - 35% стоимости кредита сразу, другое - равными (или неравными) долями любой месяц на протяжении 10 - 15 лет. В этом месте также были разные цифры, но всех перещеголял банк "Кит-финанс" - сумма ежемесячных выплат в этом замечательном кредитном учреждении составила 3 500 евро ежемесячно!

Слушал я слушал торги этих замечательных людей, а опосля отозвал своего приятеля в сторонку, взял листочек бумаги и набросал свою схему продажи квартиры в кредит. Вот она:

Расчет выплат за квартиру в ближайшем Подмосковье

Стоимость квартиры 120 000 долларов

В связи с нестабильностью американской экономики финансисты рекомендовали ближайшие несколько лет действовать в евро.

По обменному курсу 1 евро = 1,47 долларов

Стоимость квартиры в евро - 81 632 (округлим до 82 000)

Итак:

Первый взнос (35%) это 28 700 евро

Остается 53 300

Вариант кредитных выплат на 10 лет:

53 300 / 10 = 5 330 в год при ставке ЦБ Россия 10% = 5 863

5 863 / 12 = 490 евро в месяц

Вариант кредитных выплат на 15 лет:

53 300 / 15 = 3 553 в год при ставке ЦБ РФ 10% = 3 908

3 908 / 12 = 326 евро в месяц

Бонус: если в течение года после этого начала сделки сумма будет выплачена целиком - никаких процентов.

Как оформляется:

1. В миг выплаты первого взноса стороны подписывают контракт и доверенность на право пользования квартирой;

2. Каждая ежемесячная выплата фиксируется документально;

3. При изменении ЦБ РФ ставки корректируется годовая сумма;

Что будет, если клиент откажется от сделки или не сможет выплачивать ежемесячные деньги?

Рассчитаем настоящий срок, прожитый в квартире, рассчитаем арендную плату за проживание, остаток денег - или "проживем" как арендаторы или вернем.

И все! Не необходимо банков с их процентами, брокеров, риелторов, страховщиков. Только продавец и покупатель. И Закон! А точнее - Штатский кодекс РФ, почитайте, там все расписано: и как сбывать и как приобретать и как денежки возвращать, если не отдают. Хорошее знание законов страны проживания - дорогого стоит!!!

Keywords: