Ипотека. Ждем завершения кризиса.

Проблемы с ликвидностью могут "выдавить" с рынка ипотечного кредитования всякий третий небольшой или обычный национальный банк.

Для небольших финансово-кредитных структур, и, в прошлом всего для региональных банков, наступают тяжелые времена: крупные игроки отказываются рефинансировать их кредитные портфели.

Что стоит за этим отказом "крупняка" - естественное тяготение оградить себя от ненужных рисков или возделение расширить свою долю на рынке, воспользовавшись неблагоприятной ситуацией для региональных банков? Возможно, и то, и другое, говорят эксперты. На нынешний же день ясно одно: некоторые банки уже уходят с рынка ипотеки, и ещё весьма и крайне многие в перспективе могут в добровольно-принудительном порядке следовать их примеру.

Россия и США: два мира - две ипотеки?

С чем согласны все - и аналитики крупнейших российских банков, и руководители "дочек", и эксперты региональных финансово-кредитных структур - так это с тем, что как такового кризиса ипотеки в нашей стране нет. И предпосылок к разыгрыванию американского сценария на российской почве также нет. Как подчеркивают аналитики, занятие совершенно не в том, что америкосский и русский рынки несопоставимы по размеру. Обстановка с жилищным кредитованием в нашей стране во многих отношениях диаметрально противоположна той, которая сложилась в государстве с самой рыночной и самой развитой на сегодняшний день экономикой.

"Основными причинами возникновения кризиса на рынке ипотеки в США стали падение цен на недвижимость; общее повышение ставок по ипотечным кредитам, следующее за повышением ставок рефинансирования Федеральной резервной системой (ФРС) США; высокорискованные стратегии участников рынка, ослабление требований и стандартов по выдаваемым ипотечным кредитам; и недостатки самой системы рефинансирования ипотечных кредитов, по которой инвесторы, покупавшие ипотечные ценные бумаги, в основном полагались на оценку рейтинговых агентств", - поясняет член правления Городского ипотечного банка (ГИБ) Ольга Садовская.

По мнению других экспертов, свою образ сыграло и падение доходов населения США: в результате заемщики, не располагавшие стабильными доходами, оказались не в состоянии обслуживать принятые на себя долговые обязательства. Дальнейшее известно чрезмерно хорошо: банкам, живо работающим на американском ипотечном рынке, пришлось "списать" по состоянию на финал прошлого года порядка 100 млрд. долларов стоимости кредитных инструментов, в свое время всего облигаций, обеспеченных высокорискованными ипотечными кредитами (subprime mortgage). И это, по оценкам Организации по экономическому сотрудничеству и развитию (ОЭСР) и двух крупнейших банков - Deutsche Bank и Goldman Sachs только цветочки: общие потери от ипотечного кризиса в США могут собрать 300-400 млрд. долларов. А последствия жаркого лета 2007 года, по мнению экспертов, будут одаривать о себе располагать информацией как самое малое до 2009 года.

Казалось бы, кризис таковой силы должен был бы "обвалить" и рынок ипотечного кредитования в России или, по крайней мере, причинить по этому сегменту ощутимый удар. Однако, как подчеркивают аналитики, в нашей стране, в различие от США, не наблюдается падения цен на недвижимость, что могло бы привести к сокращению спроса на ипотеку. Напротив, цены на квадратные метры и в столице, и в регионах, по словам экспертов, приближаются к рекордным значениям. "В результате для большинства населения покупка квартиры без использования заемных средств становится нереальной задачей, - резюмируют эксперты ЮниКредит Банка (бывший Международный Столичный банк). - На сегодняшний день рынок ипотечного кредитования в России бурно развивается, а обусловлено это некогда всего стремительным ростом цен на жилую недвижимость".

Наблюдения аналитиков как воспрещено лучше подтверждают цифры: по оценкам директора ипотечного кредитования ВТБ 24 Анатолия Печатникова, в первом микрорайоне прошлого года темпы роста кредитования составляли 19%, во втором - 25%, в третьем - 29%. Ипотека, по словам участников рынка, вытесняет другие виды банковских кредитных продуктов из общего коммерциала по кредитованию физлиц. С учетом этого вряд ли стоит удивляться, что эксперты настроены сильно оптимистично - несмотря на то, что в США продолжает бушевать кризис, а международные рынки капитала продолжают быть в состоянии замороженного полуфабриката.

Немаловажно и другое. Неплохо известно, что в США ипотечные портфели многих банков были "взвешены, измерены и найдены чересчур легкими" (точнее, излишне рискованными), потому что что на протяжении последних нескольких лет финансово-кредитные структуры с охотой выдавали ипотечные кредиты "заемщикам нинджа" (no income, no job, no assets - ни дохода, ни работы, ни активов). Падение уровня жизни малообеспеченных американцев привело к тому, что платежи по значительной части выданных кредитов банально прекратились.

В России же, как поясняют эксперты, доходы населения стабильно растут, оттого нет никаких оснований дожидаться в обозримом будущем кризиса неплатежей или хотя бы ускорения темпов роста доли просроченных долгов в ипотечных портфелях банков. На данный миг тот самый показатель, по оценкам самих банкиров, рекордно мал: в июле 2007 года он был зафиксирован на уровне 1% от общего объема выданных кредитов, и в текущее время если и превышает эту цифру, то на сотые доли процента.

Есть и третий фактор, на тот, что обращают участливость специалисты, анализируя ситуацию в США и возможные последствия "американского гриппа" для России. "Ипотечные неприятности" у флагмана важный экономики во многом были спровоцированы повышением ставок рефинансирования ФРС США. Следом за этим незамедлительно пошли вверх и процентные ставки по уже выданным ипотечным кредитам - по той несложный причине, что в США они являются "плавающими" и напрямую привязаны к стоимости финансовых ресурсов на международных рынках капитала. В России же ситуация развивается с точностью до наоборот, говорят эксперты. "За последние четыре года учетная ставка ФРС поднимались с 1 до 5,25% годовых, что увеличивало ставки и на кредиты. В России ситуация обратная, ставки рефинансирования у нас снизились за этот же отрезок времени грубо на 20%", -подчеркивает аналитик инвестиционной компании "АТОН" Инга Фокша. При этом, как поясняют эксперты, принципиально значимо то, что в России подавляющее большинство кредитов на приобретение жилья выдается по фиксированной ставке, кредиты с "плавающей" ставкой, привязанной к рынку, на практике не пользуются спросом. Потому для "старых" заемщиков условия погашения кредитов не ухудшились. А что касается "новых", то банки покуда не сверх меры энергично поднимают процентные ставки по "свежим" ипотечным программам.

Распад великой цепи, или Кому на Руси существовать нехорошо

Казалось бы, не поразил Россию американский "ипотечный грипп", и слава богу. Однако, как подчеркивают аналитики, крах рынка ипотеки subprime в США не прошел для нас даром: он позволил "высветить" одну из шибко сложных проблем, а как раз - отсутствие внимания к проблеме рефинансирования ипотечных портфелей. "До недавнего времени большинство банков видели своей задачей наладить выдачу кредитов. А вопросительный мотив потому что не в этом, а в создании замкнутого цикла - выдавая кредиты, нужно считать о том, как будет совершаться их рефинансирование, на каких условиях", - поясняет заместитель председателя правления "Хоум Кредит энд Финанс Банка" Владимир Гасяк. Российские же банки, по словам специалиста, в ряде случаев ориентировались только на одного покупателя и в настоящее время переживают не лучшие времена, в силу того что что этот клиент грубо сократил объемы закупок. "Другие уж очень концентрировали свои источники финансирования на Америке, в результате чего их коммерциал существенно пострадал", - говорит эксперт.

Так или иначе, а на национальном ипотечном рынке на самом деле сложилась сильно непростая ситуация, соглашаются эксперты. Прямо на глазах распадается "великая цепь" рефинансирования ипотечных портфелей российских банков. В то время как международные рынки капитала находились в рабочем состоянии, у российских финансово-кредитных структур не возникало особых проблем с рефинансированием своих кредитных портфелей. Те, что покрупнее, размещали с этой целью на высоколиквидных иностранных биржах собственные долговые инструменты; те, что поменьше, обращались за рефинансированием к "крупняку", а цена заемных средств с лихвой компенсировали за счет установления куда больше высоких процентных ставок по кредитам. Ныне же, по словам директора дирекции андеррайтинга банка "Глобэкс" Олега Семкичева, рынок инвестиционных ресурсов нетрудно встал. "Банки, бойко рефинансирующие свои портфели за рубежом, вынуждены или набирать портфель впрок, или разыскивать иные источники рефинансирования", - поясняет эксперт.

Несмотря на кажущуюся простоту решения, это та ситуация, когда участникам рынка приходится избирать между плохим и очень плохим. Такую роскошь, как накапливать портфели впрок - то есть удерживать у себя на балансе "длинные" кредиты, могут разрешить себе только крупнейшие банки. Розыск же других источников рефинансирования для многих российских финансово-кредитных структур тоже оказывается делом малоприятным. В особенности если учесть, что за последние немного лет большинство банков, по словам директора отдела международного финансирования банка "КИТ Финанс" Дмитрия Ромаева, практически "подсело" на схему формирования пассивов за счет привлечения средств за счет выпуска различных долговых инструментов, раньше всего еврооблигаций. "У некоторых банков доля таких средств в пассивах доходила до 70%", - говорит специалист.

Тем не менее хочешь жить - умей вертеться. Банкам, не имеющим доступа к "дешевым" деньгам и не располагающим собственной депозитной базой, волей-неволей приходится шагать на продажу своих портфелей на менее выгодных условиях. Аналитики ЮниКредита Банка признают, что кризис ликвидности, разразившийся на рынках капитала, привел к значительному удешевлению пулов ипотечных закладных, да и число предложений по продаже ипотечных портфелей немаловажно возросло. Дмитрий Ромаев ("КИТ Финанс"), со своей стороны, полагает, что в перспективе мелкие и средние банки не только будут реализовать свои ипотечные портфели дешевле, но и будут отказываться от "сервисинга" проданных кредитов. "До кризиса они чаще всего продавали ипотечные портфели крупным банкам, но при этом оставляли за собой право обслуживания выданных кредитов, что позволяло им получать комиссию, - поясняет эксперт. - Теперь, скорее всего, одним из условий выкупа будет передача "сервисинга" покупателям".

Справедливости ради, следует сказать, что передача права обслуживания кредитов покупателю и понижение продажной цены портфеля - не единственные уступки, на которые, похоже, придется сходить мелким и средним российским банкам. По мнению Владимира Гасяка (ХКФБ), покупатели портфелей будут диктовать свои условия в отношении требований к портфелям и показывать более настороженное касательство к высокорискованным кредитам. На практике это будет обозначать отказ банков от программ кредитования, предусматривающих отсутствие первоначального взноса, от экспресс-оценки кредитоспособности заемщика, от принятия малоликвидного залога - то есть от "отсечения" значительного числа потенциальных клиентов. Особенно в регионах, где задача подтверждения платежеспособности заемщика стоит куда более остро, чем в Москве, и где только "избранные" могут вписать первоначальный взнос в размере хотя бы 10 или 20% от стоимости приобретаемого в кредит жилья.

Жизнь, однако, диктует свои условия. "Уже в текущий момент мы видим, как некоторые банки ужесточают условия выдачи ипотечных кредитов, - говорит управляющий шеф блока "Розничный бизнес" Банка Москвы Алла Цытович. - Строй финансово-кредитных структур не соглашается принимать в качестве подтверждения доходов справки, которые великолепно принимались в начале 2007 года". "Безусловно, эта тенденция к ужесточению условий кредитования коснулась не всех банков, а только тех, которые длительно не могут держать ипотечный портфель у себя на балансе и вынуждены больше задумываться о привлекательности для инвесторов своего кредитного портфеля", - считает Владимир Гасяк (ХКФБ). "Сейчас снижение объемов покупок портфелей ипотечных закладных у мелких и средних банков объясняется, в том числе, и изменением подхода к этому процессу крупных кредитных организаций, - добавляет босс департамента операций на финансовом рынке Номос-Банка Василий Федоров. - Негативный навык рынка subprime в США заставит банки пересмотреть свои стратегии при наращивании кредитных портфелей от количественных показателей к качественным. Соответственно, региональные банки, которые будут формировать сбалансированные портфели из качественных заемщиков, будут располагать вероятность сбывать их более крупным клиентам".

АИЖК спешит на помощь

Однако картина, которую рисует Василий Федоров, - светлое будущее, а в печальном настоящем мелким и средним банкам приходится "перетряхивать" свои портфели, отсекать доля потенциальных клиентов, отказываться от программ, предусматривающих отсутствие первоначального взноса или высокие потолки кредитования. Они могли бы уклониться от выполнения этих жестких требований, если бы имели возможность формировать свои ипотечные портфели на прежних условиях с последующей продажей их Агентству по ипотечному жилищному кредитованию. Однако, как пояснили "БО" в агентстве, АИЖК кроме того планирует ужесточить стандарты выкупа закладных у банков. Таким образом, госагентство тоже стремится застраховать себя от дополнительных рисков - что и неудивительно, если учесть, что, похоже, аккурат АИЖК придется в новом году принять на себя основную тягота по выкупу портфелей ипотечных закладных у российских мелких и средних банков.

Почему? Да потому, что на сегодняшний день условия выкупа портфелей, которые предлагает АИЖК, намного выгоднее условий выкупа, которые предлагают частные банки. Такого мнения, во всяком случае, придерживаются в самом агентстве. "Мы выкупаем портфели ипотечных закладных без дисконта, тогда как коммерческие финансовые структуры, естественно, стараются на фоне нынешних неблагоприятных условий "сбить цену", - поясняли "БО" в АИЖК. Помимо того, по словам источника в агентстве, на рынке сегодня в принципе складывается ситуация, в которой мелким и средним региональным банкам легко не к кому пойти со своими портфелями, кроме как к АИЖК. "Крупняк" не хочет их рефинансировать. К международным рынкам капитала у небольших банков, особенно региональных, доступа нет; кредитоваться напрямую у ЦБ эти финансовые структуры тоже не могут - несложно потому, что не в состоянии дать в качестве обеспечения ценные бумаги, включенные в ломбардный список ЦБ", - говорит эксперт. Вот и получается, что АИЖК оказывается последней соломинкой для тех, кто не хочет держать у себя на балансе ипотечные портфели, и не хочет либо "замораживать" свои ипотечные программы, либо целиком покидать с этого сегмента рынка.

Эксперты отдают АИЖК должное: в 2007 году агентство полно сделало для того, чтобы пособить на плаву "оригинаторов" - мелкие и средние региональные банки, выдающие ипотечные кредиты. В декабре прошлого года АИЖК удвоило объем выкупа ипотечных закладных у своих агентов - с 3 млрд. до 6 млрд. рублей. Представители агентства сообщили, что практика расширенного рефинансирования может распространиться на основополагающий микрорайон 2008 года. "Это очень ценная инициатива для региональных банков, - говорит первейший экономист Альфа-Банка Наталья Орлова. - Они значительно более чувствительны к состоянию на межбанковском рынке, чем крупные участники. Сейчас межбанк по сути дела закрыт, и перед банками встает вопрос поиска альтернативного кредитора, которым и выступает АИЖК".

Однако с подобной позитивной оценкой согласны неблизко не все специалисты. Аналитики ЮниКредит Банка придерживаются по данному вопросу куда более критической точки зрения. "В целом АИЖК в эти дни способствует развитию рынка ипотечного кредитования в России, особенно это приметно в регионах, - считают они. - При всем при том следует учитывать, что нынче значительная количество ипотечных кредитов выдается по ставкам меньшим, чем установлены стандартами АИЖК, которые существенно превышают рыночные условия. Встает вопрос, как же быть в данной ситуации региональным банкам и мелким столичным банкам? Оттого что именно они, по большей части, и являются основными участниками рефинансирования ипотечных закладных у АИЖК". По мнению специалистов, если рынок диктует свои условия, то это говорит о том, что и стандарты АИЖК должны подобать этим условиям. "К тому же ныне большинство банков выдает кредиты в валюте, а по стандартам АИЖК непременным условием является кредитование в рублях", - подчеркивают эксперты ЮниКредит Банка.

Окно возможностей, или Система заговора

Дело, впрочем, не только в этом: как подчеркивают многие эксперты, АИЖК не всесильно по определению. В последние годы доля агентства на рынке рефинансирования ипотечных кредитов видно сократилась: по официальным данным Банка России, к началу 2007 года она составила 55,3%. Без малого половину проданных банками закладных до кризиса ликвидности выкупили участники рынка: специализированные рефинансирующие агенты, крупные банки, фонды и управляющие компании, а ещё зарубежные инвесторы. При этом лидирующие позиции занимали и продолжают сейчас занимать "ГПБ Ипотека" (бывший Совфинтрейд), банк "КИТ Финанс", ВТБ и др.

Так что в настоящий момент большие надежды "регионалы" возлагают не только на АИЖК, но и на частных "рефинансистов". Если "крупняк" возобновит в ближайшее период практику выкупа портфелей у "малышей" и "середняков", то у региональной системы ипотеки появится шанс испытать нынешние нелегкие времена без особых потрясений. Беда, однако, в том, что шансы на подобное формирование событий стремятся к нулю. В отличие от АИЖК, крупные коммерческие банки очевидно не спешат исполнять роль Чипа и Дейла, спешащих на помощь. Как выделяет Олег Семкичев ("Глобэкс"), с конца осени сколько-нибудь заметных сделок по рефинансированию ипотечных пулов не проводилось. Аналитики других банков считают, что по крайней мере до марта их ждать не стоит, а возможно, подобная "замороженная" ситуация сохранится на рынке и до осени 2008 года.

Невольно возникает мысль, что подобная сдержанность полностью может изъясняться как естественным стремлением оградить себя от излишних рисков (сопряженных с покупкой ипотечных портфелей у "регионалов"), так и желанием "крупняка" употребить ситуацией, которая сулит крупным ипотечным банкам усиление их позиций на рынке, а при определенном раскладе и глобальный передел рынка в их пользу. О том, что и то и другое возможно, представители крупных банков говорят с подкупающей откровенностью.

"Очевидно, что сейчас открывается "окно возможностей" для банков, имеющих доступ к дешевому финансированию", - подчеркивает Алла Цытович (Банк Москвы). По словам экспертов, подобные финансово-кредитные структуры, в отличие от мелких и средних банков, могут не ходить на резкое ужесточение условий предоставления займов, а, напротив, привлекать потенциальных заемщиков новыми выгодными предложениями. Что "крупняк" с удовольствием и делает: только за последние два-три месяца на рынке ряд банков-лидеров по объему кредитования физлиц заявил о разработке новых программ, очень привлекательных для клиентов и с точки зрения стоимости заемных средств, и с точки зрения условий обслуживания кредитов.

"Происходит перераспределение рынка в пользу крупных игроков, потому как цифра заемщиков, желающих заполучить ипотеку, не уменьшается", - говорят эксперты ЮниКредит Банка. А начальство управления розничного бизнеса ОАО "Сведбанк" Алексей Аксенов поясняет, что "расслоение" между крупными успешными банками, в том числе "дочками", и небольшими игроками, не имеющими поддержки в виде зарубежных финансовых структур или серьезной депозитной базы, уже стало очевидным и будет нарастать в обозримом будущем. "Для "дочек" западных банков удорожание ресурсов составит порядка 5-10 процентных пунктов (0,05-0,1%), для очень крупных российских банков - 25 процентных пунктов (0,25%). А для большинства средних и мелких российских банков, не имеющих обширной депозитной базы и вследствие этого планировавших заимствования на Западе посредством секьюритизацию своих кредитных портфелей, стоимость привлечения может возрасти на 2-3%", - прогнозирует эксперт.

При таком раскладе, пожалуй, проступок не воспользоваться тем, что само плывет в руки: например, сложным положением многих региональных банков. Отказ от выкупа у них портфелей закладных в перспективе может привести к тому, что они ограничат близкое участие на рынке ипотечного кредитования или вообще покинут его, считает Олег Семкичев ("Глобэкс"). У некоторых региональных финансовых структур могут более того появиться проблемы, несовместимые с дальнейшим существованием, и тогда они станут легкой и дешевой добычей для крупных банков, которые заинтересованы развивать свои региональные сети, но не выстраивать их с нуля.

Однако между стремлением воспользоваться благоприятной ситуацией и целенаправленным созданием условий для "схлопывания" рынка региональной ипотеки - дистанция огромного размера, говорят эксперты. "Крупные банки не выкупают у мелких и средних "регионалов" портфели не потому, что хотят их "заморить", - уверен Дмитрий Ромаев ("КИТ Финанс"). - Причина в другом: сейчас существует ценовая неопределенность, неясно, сколь стоит тот или другой портфель ипотечных закладных". К тому же, по мнению директора отдела международного финансирования банка "КИТ Финанс", концепция заговора крупных банков супротив мелких не выдерживает критики и по прочий причине. "Не следует думать, что крупные банки сами всецело избавлены от негативных последствий кризиса ликвидности на внешних рынках. Проблемы в этой связи могут возникать даже у лидеров. Стоит ли, с учетом этого, удивляться, что крупные банки не рвутся выкупать ипотечные портфели у "регионалов"? Недобрый воли здесь, на мой взгляд, нет, а есть соединение объективных факторов, безусловно, неблагоприятное для региональных банков", - резюмирует специалист.

Что день грядущий им готовит?

Насколько неблагоприятным может попасть это сочетание факторов и к каким последствиям оно может привести? Аналитики пока довольно осторожны в своих прогнозах. По мнению Ольги Садовской (ГИБ), целиком возможно, что небольшие участники рынка - оригинаторы - будут вынуждены практически сию минуту переуступать выданные кредиты лидерам рынка, которые будут накапливать и дальше действенно рефинансировать пулы кредитов. "Что касается приостановки или сворачивания отдельными банками ипотечных программ, это зависит от того, какими ресурсами располагает банк для дальнейшей выдачи кредитов, - поясняет эксперт. - Если проблем с ликвидностью и финансированием нет, то нет и причин для того, чтобы останавливать выдачу ипотечных кредитов и сворачивать ипотечные программы. Ибо ипотека является наименее рискованным видом кредитования с точки зрения обеспечения кредита залогом".

Дмитрий Ромаев ("КИТ Финанс") также уверен в том, что погребать региональную систему ипотечного кредитования не стоит. "Я думаю, что доля, которую "регионалы" занимают на этом рынке, уменьшится, но массового исхода этих банков не произойдет". И уж тем более не произойдет их повального исчезновения, уверен эксперт. "Следует помнить, что в регионах практически нет банков, специализирующихся только на выдаче ипотечных кредитов, - подчеркивает Дмитрий Ромаев. - В большинстве случаев ипотека занимает в портфелях региональных банков относительно небольшую долю".

Достаточно смирно оценивает среднесрочные перспективы регионального рынка ипотечного кредитования и старшой вице- президент Номос-Банка Наталия Матюнина. "Сейчас происходит пересмотр банками своих позиций, в том числе и в отношении условий по ипотечным кредитам. А потому что число покупателей сейчас не так велико, как было в начале и середине года, то, возможно, некоторые банки, в первую очередность региональные, примут вывод не заниматься ипотекой. Разрешается совершать прогнозы сравнительно того, сколько банков уйдет с ипотечного рынка - 5%, 40% или 50%. Но не надобно преувеличивать важность этих цифр - российский рынок ипотеки еще молод и находится в стадии бурного развития. Уход 40% банков представлял бы опасность, если бы ипотечный рынок был развит, и все ниши между игроками были поделены", - резюмирует специалист.

Keywords: