Зачем банки выдают ипотеку, в чем их интерес...

Термин «ипотека» в первый раз появился в Греции в начале VI века до н. э. Так древние греки обозначали ответственность должника перед кредитором своей землёй.

На границе земельного участка заёмщика ставили столбик с надписью, которая гласила, что эта почва обеспечивает долг.

По сути, для обеспечения выполнения обязательств стороной договора использовался агрегат залога. Тот самый механизм существует уже немного тысяч лет и является надёжным и эффективным способом защиты интересов кредиторов.

В современной практике понятие ?ипотека? применяется в основном в случаях залога недвижимого имущества при получении кредита. Другими словами, ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

Ипотечный кредит, как правило, представляет собой долгосрочный кредит с обязательством возврата в обозначенный договором срок и выплаты процентов по кредиту. Эдакий кредит предоставляется для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Механизм залога означает, что у собственника ограничиваются права на предписание залоговым имуществом, а кредитор имеет право при определённых условиях нарушения договора на воззвание взыскания на заложенное имущество. Кредитор (то есть залогодержатель) имеет право в случае невозврата долга принять компенсацию за счёт заложенного имущества (предмет залога может быть передан залогодержателю в физической форме или в форме документально зафиксированного права на его приобретение в виде залогового обязательства).

Кредиторами как правило выступают банки или другие кредитные организации, выдающие ипотечные кредиты заёмщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание выданных ипотечных кредитов.

Важно осознавать, что ипотечное кредитование подразделяется на жилищную ипотеку и на коммерческую, о существовании которой часто забывают при упоминании ипотечного кредитования. Коммерческая ипотека включает в себя ипотечные кредиты на коммерческую недвижимость для физических и юридических лиц.

Одним из преимуществ ипотеки для кредитора является то, что она даёт превосходство ипотекодержателю перед другими кредиторами, если таковые имеются. В данном случае речь идёт, в первую очередь, о коммерческой ипотеке. Кроме того стоит подметить широкие возможности рефинансирования ипотечных кредитов в силу стандартизации кредитных продуктов и процессов.

Помимо того, что сегмент ипотечного кредитования в России на нынешний день переживает отрезок времени роста, он ещё имеет сильно немалый потенциал развития как со стороны спроса, так и стороны предложения. Со стороны спроса это обеспечивается ростом доходов населения, повышением грамотности населения в области ипотечного кредитования и его преимуществ, а также общим ростом спроса населения на банковские кредиты. Со стороны предложения подъем сегмента ипотечного кредитования обеспечивается такими факторами, как постепенное создание рынка ипотеки на протяжении нескольких лет, планомерное улучшение законодательной базы для ипотечных кредиторов, создание федеральной системы ипотечного кредитования, осознание многими банками значимости ипотеки для собственного успешного развития. Аналитики прогнозируют больше кипучий увеличение на сегменте жилищной ипотеки, в силу того, что на сегменте коммерческой ипотеки база для роста уже сравнительно велика.

К преимуществам ипотечного кредитования, очевидно, относится и то, что, если заёмщик не возвращает в установленный в договоре срок должок по кредиту, кредитор имеет право отдать распоряжение недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна, её стоимость довольно стабильна и имеет тенденцию к увеличению в долгосрочной перспективе, у кредитора низки опасения невозврата долга, и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов. Таким образом, этот метод кредитования обеспечивает достаточно высокую защиту интересов кредиторов.

Что касается процентной ставки по ипотечному кредиту, то она устанавливается банком с учётом основных рисков. Так или иначе, банки страхуют себя от любых рисков, которые связаны с возможной инфляцией и значительным изменением валютного курса. Кредитный риск, или риск неуплаты учитывается банком при оформлении залога, тот, что немаловажно снижает риск того, что банк потеряет свои деньги. В дополнение к этому скрупулезно проверяется кредитоспособность заёмщика, нередко вводится строй ограничений на объём ежемесячных выплат последнего. Риск досрочного погашения кредита по ипотеке также является существенным для банка. В большинстве случаев, банки позволяют досрочно погасить кредит.

Хотя некоторые из них оговаривают некоторые сроки, в период которых досрочное погашение долга невозможно. Понятно, что досрочное погашение кредита влечёт за собой получение кредитором здоровущий суммы денег, которую необходимо реинвестировать. Занятие в том, что кредитор не может загодя знать, когда произойдет досрочное погашение, которое, как правило, происходит в миг самой низкой процентной ставки. Помимо перечисленных рисков существуют имущественные риски, а как раз риски, которые имеют касательство к объекту залога. Если квартира, которую передали в залог, например, пострадает от пожара и будет непригодна для проживания, то в этом случае обязательства заёмщика по ипотеке не прекратятся. В этом случае риски повреждения имущества подлежат страхованию, и в случае наступления страхового случая финансы выплачивает не заёмщик, а страховая компания, в которой застрахован последний.

Среди всех видов существующих страховок на рынке ипотеки следует выделить два основных риска, которые подлежат страхованию. Первостепеннный риск - это штурмование нетрудоспособности заемщика, второй - риск повреждения залогового объекта. Расходы по этим видам страхования, конечно, возлагаются на заемщика и составляют по сумме рядом 1,5% стоимости получаемого кредита.

Большинство случаев ипотечного кредитования имеют долговременный срок - до 30 лет. В стандартном варианте ипотеки выплачиваемый процент по полученному кредиту фиксируется на весь срок. Понятно, что этакий вариант является наилучшим, если порядок инфляции низкий. Устанавливается достаточно высокий, но в то же период жестко фиксированный процент по ипотечному кредиту. В результате, при благоприятных условиях, кредитор получает от заёмщика значительную сумму переплаты.

Представляется очевидным, что, если в период всего срока кредитования произойдет повышение уровня инфляции, то кредитор может не воротить свои деньги, которые он ссудил заёмщику. В этом случае банками применяются различные варианты кредитов, в которых присутствуют переменные процентные ставки. Но такие ставки очень сложно рассчитываются и не постоянно точь-в-точь отражают уровень существующей инфляции. Аккурат по этой причине для того, чтобы притянуть заемщиков для этого вида кредита, процентные ставки по нему устанавливаются ниже, чем по кредиту с фиксированной процентной ставкой.

В качестве ещё одного преимущества ипотечного кредитования для кредитора разрешено отнести высокую диверсификацию кредитного риска в связи с большим количеством заёмщиков.

Основные преимущества ипотечного кредита для банков.

Потенциал ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование - это перспективное ориентация деятельности на ближайшие годы. Нынче ипотека становится одним из самых популярных финансовых продуктов, предлагаемых банками населению.

Недвижимость как надёжный технология защиты интересов кредиторов. Недвижимость долговечна, её цена имеет тенденцию к увеличению в долгосрочной перспективе, у кредитора низки опасения невозврата долга. В случае же невозврата кредитор распоряжается объектом недвижимостью по своему усмотрению.

На эпизод непредвиденных обстоятельств, делающих невозможными дальнейшие выплаты по кредиту заёмщиком, сделки ипотечного кредитования, как правило, страхуются поручителями, несущими ответственность (в т.ч. финансовую) за этот кредит в случае неспособности его взявшего выплачивать деньги.

Диверсификация кредитного риска. Осуществляется за счёт большого и увеличивающегося в ближайшей перспективе количества заёмщиков.

Учёт основных рисков кредитора в процентной ставке по ипотечному кредиту. Процентная ставка по ипотечному кредиту устанавливается с учётом основных рисков кредитора и, таким образом, банки страхуются от ситуаций неопределённости и их негативных для себя последствий.

Кредитор получает значительную сумму переплаты от заёмщика (в % от стоимости объекта недвижимости). При существующих процентных ставках и сроках ипотечного кредитования кредитор получает от заёмщика большую сумму переплаты, которая зачастую достигает 100% и более от стоимости жилья.

Возможность получения прибыли от данного клиента за счёт продаж ему дополнительных банковских продуктов. Тут имеются в виду сопровождение сделок, консультации, дополнительные услуги.

В заключение приведём мало информации в области ипотечного кредитования в нашем городе. По итогам первого полугодия 2007 года ведущие компании города примерно 50% возводимых квартир продали в кредит. К концу года прогнозируется рост доли ипотечных сделок на первичном рынке, которые могут достичь 70% от общего объёма продаж. При существующих ценах любой выданный ипотечный кредит позволяет кредиторам недурно заработать: средняя ставка в Санкт-Петербурге на ипотеку составляет 9-11% годовых в валюте, а кредит, в основном, выдаётся на 10 лет и более. Таким образом, для заёмщика переплата, по итогам его погашения, достигает 100% от стоимости жилья.

Очевидно, подобная значительная сумма переплаты невыгодна для заёмщиков. Потому кредиторы, в особенности крупные банки, открывают дополнительные комфортабельные ипотечные офисы , где в располагающей для этого обстановке идут переговоры с клиентами, подписываются все необходимые бумаги. Таким образом, они получают своих клиентов, которые, в свою очередь, охотнее идут в такие специализированные офисы. А за счёт огромной суммы переплаты заёмщиками открытие такого специального ипотечного офиса окупается достаточно быстро.

Keywords: