Заемщики на миллион

«Ипотека для богатых» звучит как парадокс. Ради чего кредит человеку финансово больше чем обеспеченному?

Тем не менее таковой обличье кредитования мало-помалу набирает обороты, и эксперты прогнозируют подъем количества сделок на рынке "элитного кредитования".

Кроме того, оказывается, что чем состоятельнее человек, тем больше у него мотивов для совершения ипотечной сделки. На соответствующих условиях, разумеется. Впрочем, такие клиенты нисколько не капризны, утверждают риэлторы, а самое важное для них - конфиденциальность.

Считается, что ипотекой при покупке жилья пользуются малообеспеченные люди, у которых мало денег, чтобы тотчас уплатить за недвижимость, говорит Анжела Кузьмина, босс департамента продаж компании IntermarkSavills. Но Елена Шилина, старшой вице-президент по развитию первого сервисного ипотечного банка "Ипотек Банк", категорически не согласна с тем, что ипотека - это только общественный ингредиент "для бедных". "Ипотечное кредитование - это инструмент управления личными финансами для людей с самым разным доходом", - уверена она.

Отличие - в размерах

Так называемая VIP-ипотека отличается, раньше всего, размерами кредита, тот, что берется на приобретение дорогостоящей элитной недвижимости, говорят кредитные брокеры и риэлторы.

Сергей Комиссаров, заместитель председателя правления Банка проектного финансирования, объясняет: "Принято считать, что к категории "ипотеки для богатых" относятся ипотечные кредиты в размере, превышающем 1 млн. долларов". По словам Алены Бригадновой, руководителя отдела городской недвижимости агентства элитной недвижимости Tweed, в настоящее час охват ипотечного кредита может быть и 2 млн. долларов, и 4 млн. долларов - это на городскую недвижимость. Сумма кредита на недвижимость загородную, опять-таки по данным Tweed, может доходить до 10 млн. долларов - "под личные условия".

Василиса Баженова, начальник проекта дачно-развлекательного комплекса "Гагаринлэнд", считает, что выдача кредитов на покупку недвижимости автономно от суммы кредита и статуса клиента строится на одних и тех же принципах в подходах к оценке недвижимости и прохождении кредитного комитета, одинаков и список требуемых документов. "Но имеющие хорошее имущественное положение и большой социальный статус вправе планировать на большие суммы", - уточняет она.

Нельзя утверждать, что всех заемщиков банки стригут под одну гребенку. По словам Сергея Комиссарова, существует ипотека на стандартных, "как для всех", и индивидуальных условиях. Чтобы принять ссуду в размере 1 млн. долларов сроком на 25 лет, семейство заемщика должна обладать ежемесячный барыш после этого налогообложения в сумме 18 000-20 000 долларов, а ежемесячный взнос на обслуживание долга составит рядом 10 000 долларов. По мнению Кузьминой, "брать такие крупные суммы под стандартные процентные ставки отчаянно невыгодно, поэтому, как правило, речь идет об индивидуальных условиях кредитования".

Ипотека на индивидуальных условиях, как объяснил Комиссаров, имеет свои особенности и предоставляется, как правило, в рамках private banking. Здесь, по словам Елены Шилиной, верно так же оцениваются риски платежеспособности и добросовестности заемщика. Главная отличительная черта индивидуальной ипотеки содержится в том, что кредитоспособность оценивается не столь по справке о доходах, сколь по имущественному состоянию и "возможности безболезненной трансформации активов заемщика в денежный поток", уточняет Комиссаров.

Максимальная сумма кредита зависит от "благосостояния" банка. Это может быть и 10 млн. долларов, говорят в Tweed, и, например, 55 млн. рублей, которыми ограничена сумма выдаваемого кредита в Банке проектного финансирования. Габарит минимального первоначального взноса в среднем составляет приблизительно 30-40% от стоимости объекта, процентная ставка колеблется в пределах 11-17% годовых, а срок кредитования составляет 10-15 лет - таковы данные IntermarkSavills.

Есть и исключения: например, фирма Penny Lane Realty и Международный столичный банк в рамках совместной акции предлагают льготные условия по приобретению элитной недвижимости в кредит. По словам Андрея Князева, начальника управления розничного кредитования Международного московского банка, кредит дается на недвижимость стоимостью свыше 1 млн. долларов, процентная ставка составляет от 9% годовых, срок кредитования - до 20 лет.

Но, по словам Анжелы Кузьминой, типично кредит погашается значительно быстрее. Оттого наиболее востребованы посреди покупателей элитной недвижимости кредиты на небольшие сроки - до 10 лет. По данным Penny Lane Realty, их численность составляет в эти дни более 75% от количества "элитных сделок". "Практика показывает, что состоятельные заемщики целиком рассчитываются по своим обязательствам досрочно, а обычный срок фактического кредитования не превышает 3-5 лет", - говорит Комиссаров. Как правило, штрафы за досрочное погашение не платятся. В "Ипотек Банке ", например, по словам Елены Шилиной, "штрафы за досрочное погашение отсутствуют", но само погашение "возможно позже моратория в 12 месяцев". Обыкновенно при заключении договора между банком и клиентом оговаривается, что о досрочном погашении кредита клиент обязан предварить не менее чем за 1-2 месяца.

Резоны разные

Зачем людям, имеющим невпроворот денег, забирать кредит у банка и выплачивать проценты? Как говорит Сергей Комиссаров, "среди людей финансово обеспеченных есть и наемные менеджеры, и хозяева бизнеса, и частные инвесторы, и несложно состоятельные наследники. У каждого из них близкое разумение богатства и наш мотив привлечения ипотечного кредита".

По словам эксперта, топ-менеджер может ждать годового бонуса, за счет которого будет погашена существенная доля кредита. Наследник по условиям открытых трастов не неизменно имеет вероятность реализовать имеющееся имущество. А для владельца коммерциала зачастую бывает не только нежелательно выводить гроши из бизнеса - подчас он легко не в состоянии соорудить это в требуемые сроки. Как правило, это является ключевой мотивацией для крупного (свыше 1 млн. долларов) ипотечного кредита.

"Вопрос в том, что дешевле - забрать кредит в банке или "выдернуть" финансы из бизнеса", - соглашается Василиса Баженова. И Елена Первакова, глава отдела загородной недвижимости Tweed, подтверждает слова коллег: "За редким исключением, такие суммы под подушкой не лежат. Зачастую для клиента гораздо выгоднее брать кредит под 10-12% годовых в долларах, чем вытягивать их из бизнеса, доходность которого - 30-50% годовых".

"Привлечение ипотечного кредита диктуется не желанием вступить в клуб элитных заемщиков, а стремлением сделать выгодную покупку с минимальными для благосостояния затратами", - резюмирует Комиссаров.

Неприятный вопрос

Набор документов для заключения сделки стандартный: это паспорт, справка 2-НДФЛ, справка с места работы, правоустанавливающие документы на недвижимость, доклад оценщика, документы на имеющееся имущество. Как отметила Бригаднова, "основная задача - это заявочное пожелание банка раскрывать информацию по другим кредитам: и раньше взятым, и будущим. Помимо того, зачастую в банках требуют полную информацию о доходах, хотя для получения желаемой суммы клиент может открыть только доля своих доходов и этого будет совершенно достаточно".

Именно поэтому, кстати, большим спросом пользуется "ломбардный подход". По словам Комиссарова, в этом месте во главу угла ставится не ежемесячный устойчивый доход заемщика, а облик и размер основного и дополнительного обеспечения, в качестве которого могут выступать приобретаемое и другое материальное имущество, ценные бумаги, доли в бизнесе, поручительство третьих лиц, на которых банк имеет возможность определить лимит риска. "Ломбардный подход" не только позволяет банку снизить кредитные риски, но и решает проблему нежелания или невозможности подтверждения заемщиком своих доходов, говорит он.

"Правильно выбранное обеспечение возвратности кредита, юридическая экспертиза правоспособности участников сделки и отсутствие препятствий для обращения взыскания на предмет залога в случае нарушения заемщиком платежной дисциплины делают крупные ипотечные кредиты надежным банковским активом. Единственной проблемой для кредитора может сделаться несогласованное досрочное погашение ссуды, снижающее эффективность операции", - рассказал Сергей Комиссаров. Конечно, возможны и проблемы с выплатой долга. Но, как говорит Шилина, "любой банк охотнее пойдет навстречу заемщику и предоставит отсрочку выплат по кредиту, нежели будет заниматься реализацией залога, в особенности если есть понимание, что трудности с платежами временные".

По словам Комиссарова, отсутствие регулярного денежного потока у заемщика изначально допускает возможность пересмотра графика погашения кредита. Как правило, в каждом банке для заемщиков, которые столкнулись с трудностями с выплатами, существуют отсрочки и программы реструктуризации долга. "При наличии достаточного обеспечения банк безболезненно может вынести срок погашения кредита на немного месяцев без взимания грабительских штрафных санкций", - уверен эксперт.

Свои тараканы

Одно из основных требований - строгая конфиденциальность. Кроме того, как рассказала Елена Шилина, "всегда важны легкость и быстрота процесса оформления кредита, т. е. сделка должна занимать самое малое времени и проистекать в одном месте". "Чтоб не колесить по пробкам", - уточняет она.

Поэтому как правило в банках есть специальные подразделения для работы с VIP-клиентами, называющиеся private banking. "В сферу компетенции специалистов private banking, - объясняет Комиссаров, - входят все услуги, предоставляемые банком". А сам статус VIP определяется скорее не размером кредита, а статусом, должностью клиента (топ-менеджеры, например).

Один из брокеров припомнил эдакий "каприз" клиента, как категорический отказ страховать дополнительно существование и утрату трудоспособности. Но это и капризом окрестить сложно, оттого что по закону требуется страхование только объекта залога от физической утраты.

Их мало

Пока кредиты от миллиона до нескольких миллионов долларов на покупку элитной недвижимости единичны. "Какой-либо статистики о развитии рынка элитного ипотечного кредитования не существует", - уточняет Комиссаров. "Такие суммы могут заполучить только VIP-клиенты банков, пользующиеся услугой private banking, или собственники и топ-менеджеры компаний, аффилированных с конкретными банками ", - говорит Кузьмина.

По оценке Баженовой, "кредитование на покупку элитного жилья понемногу набирает обороты, но толковать об ипотеке для богатых как о чем-то формирующем рынок рановато".

По данным Penny Lane, доля ипотечных сделок в элитном сегменте составляет не более 10-15% от общего объема продаж. Эдак 54% таких сделок приходится на загородную недвижимость, 45% - на городскую, 42% от общего объема сделок - "ломбардное кредитование" под залог уже имеющегося недвижимого имущества.

Елена Шилина утверждает, что банки на данный миг не планируют такие кредиты в секьюритизацию, "так как размер кредита на элитное жилье сверх меры велик для типичной для российского рынка секьюритизационной сделки". "Для розничных банков, коммерциал которых выстроен на поточном обслуживании клиентов, элитное кредитование выбивается из привычной технологии и приводит к дополнительным издержкам. Кроме того, "индивидуальные" займы (а таких выдается не менее 80%) проблематично включать в портфель однородных ссуд и как следствие - секьюритизировать", - объясняет Комиссаров. Он предположил, что наиболее быстрыми темпами элитное ипотечное кредитование будет рскручиваться у банков корпоративного и индивидуального обслуживания.

Keywords: