Кто на новенькое?

Ипотека на покупку новостроек – больная предмет для российского рынка. Основное численность выданных кредитов, как уходило, так и уходит на вторичный рынок.

Уже тот, что год говорится о том, что при таком раскладе ипотека стимулирует раздутие цен на недвижимость, никак не способствуя развитию строительства.

Но русский строительный рынок по-прежнему вызывает у банков сверх меры немало опасений из-за многочисленных скандалов с обманутыми дольщиками, "серых схем" продажи, и т.п. Поэтому, заемщику, жестко нацеленному на покупку новостройки, придется немедленно приготовиться к двум пессимистичным обстоятельствам: отбор вариантов будет достаточно ограничен, а вносить плату по кредиту придется дороже.

Популярная редкость

Спрос на покупку новостроек все время растет - об этом говорят и брокеры, и банкиры. Так, в "КИТ Финанс" сообщают, что если пару лет обратно доля таких кредитов в портфеле банка составляла всего 10-15%, то в эти дни эта цифра доходит до 30%". Причины растущей популярности очевидны: цена жилья при приобретении на этапе строительства - ниже, а свойство жилья - лучше. "Кроме того, покупатели строящегося жилья на практике не ограничены в выборе планировок, могут планировать на развитую инфраструктуру, соседей равного социального статуса и т.д", - замечает заместитель директора департамента продаж инвестиционного банка КИТ Финанс Ирина Щеголихина.

На основополагающий взгляд, если бегло просмотреть предложения по ипотеке, то кажется, что кредиты на новостройки предлагает практически произвольный банк. На деле, значительная количество предложенных программ - это кредиты под залог существующей недвижимости. Или по-другому - "ломбардные программы". Их нынче предлагает большая доля банков. По этим программам, залогом становится уже имеющаяся у заемщика квартира, или дом. Сумма кредита составляет заурядно 70-80% от стоимости заложенного объекта, хотя в некоторых банках доходит и до 90-95%.

Основное достоинство таких программ в том, что они практически не ограничивают возможности заемщика по выбору объектов. Так как, покупаемое жилье не является обеспечением по кредиту, риски, связанные с ним, негусто беспокоят банк. Помимо того, по ломбардным программам, банки предъявляют меньше требований и к самому заемщику. Банки, практикующие "ломбард", апеллируют к тому, что большая часть ипотечных кредитов ныне берется не на покупку первой квартиры, а на улучшение жилищных условий. То есть у заемщика уже имеется в имущества жилье, которое не возбраняется заложить. С иной стороны, не любая квартирка может обозначиться обеспечением для достаточной суммы кредита. В особенности если учесть, что необходимы ещё монеты на первоначальный взнос.

Второй облик ипотечных программ для новостроек - это кредит под залог права требования. Обеспечение довольно эфемерное и несет в себе немалые риски для банка. "Во-первых, на отрезок времени строительства предмет залога в виде реальных квадратных метров отсутствует. А, во-вторых, существует риск того, что предмет не будет построен вовсе. Как следствие, у банков возникают дополнительные риски, связанные с ликвидностью обеспечения кредита, что в свою очередность вызывает проблему рефинансирования данных активов", - рассказывает генеральный управляющий супермаркета кредитов "Кредитмарт" Николай Корчагин.

Ситуацию усугубляет тот факт, что большинство квартир на стадии строительства в Москве и Подмосковье по-прежнему приобретаются по тем, или иным "серым схемам" (вексельной схеме, предварительным договорам купли-продажи и т.п.). Дабы нивелировать риски, кредиторы выдают ссуды преимущественно на два типа объектов. Начальный - те, в финансирование которых они сами участвуют, и, соответственно, заинтересованы в их продаже. Второй - объекты тех застройщиков, которые прошли аккредитацию. Чтобы сделаться "своим" девелоперу необходимо доказать, что он обладает безукоризненной репутацией. Это не означает обязательной работы по пресловутому 214-му ФЗ - так приподнято большинство банков планку не ставят. Узловой показатель надежности для кредитора - история компании, в которой отсутствуют просрочки по сдаче объектов, скандалы с дольщиками, недоразумения с властями и т.п.

Если застройщик прошел аккредитацию, то его квартиры становятся доступными для покупки по ипотеке. Но - только посредством тот самый банк. Чтобы их могли взять заемщики других банков, застройщик кроме того должен одолеть путь в них аккредитацию. При этом, стоит учесть, что у каждого отделения Сбербанка - свойский список аккредитованных объектов. Одними из наиболее активных игроков на рынке новостроек риэлторы называют ВТБ 24, "Абсолют-банк", РосЕвроБанк, МБРР, Банк Возрождение и "КИТ Финанс" (по объектам в Санкт-Петербурге и регионах). "В их ипотечных портфелях 15-25% составляют кредиты на приобретение строящегося жилья", - комментирует шеф по маркетингу и связям с общественностью компании РЕЙМ Михаил Осинцев. У этих банков сегодня наибольшее число аккредитованных застройщиков и, соответственно, наиболее просторный выбор объектов.

Если гора не идет к Магомету

Заемщику, претендующему на покупку квартиры в новостройке, прежде, чем давать заявку, стоит ознакомиться с тем ассортиментом, который ему будет доступен в том, или ином банке. И отплясывать уже от наличия подходящего объекта.

Вполне вероятно, что имеющийся выбор заемщика не устроит. Но это еще не означает, что разрешается становить крест на мечте о новой квартире и переключиться на розыск вторичного жилья. Некоторые банки, например, "Абсолют-банк", готовы проводить аудит объектов по запросу заемщика. Для этого нужно дать в банк пакетик копий документов застройщика, в который входят как правоустанавливающие документы на земельный участок, так и долгий перечень различных постановлений, разрешений и договоров, подтверждающих законность строительства.

В принципе, разрешено обратиться к застройщику и попробовать составить все необходимые бумаги самостоятельно. В "Абсолют-банке" для этого придется уплатить комиссию за проведение экспертизы объекта в размере 2600 рублей. Сам процесс, по утверждению сотрудника банка, занимает приблизительно семь дней. Если же застройщик уже аккредитован, и необходима только экспертиза объекта, то срок будет еще меньше.

Если вы цените своё время, имеет толк обратиться к профессиональному консультанту - ипотечному брокеру. Содействие в аккредитации застройщика и его объектов уже стало без малого рядовой услугой на этом рынке. В текущий момент - при спокойном рынке - застройщики и сами заинтересованы в ипотечных клиентах. "Ни единственный девелопер не будет упускать вероятность принять дополнительных клиентов и реализовать объекты строительства в кратчайшие сроки. Потому застройщики стремятся обрести аккредитацию своих объектов недвижимости как позволительно в большем числе банков", - поясняет Николай Корчагин.

Единственная задача аккредитации - то, что она удлиняет процесс. Юлия Полякова предупреждает, что он в этом случае может растянуться от недели до двух месяцев. То есть, в период активного роста цен такая стратегия будет не шибко оправдана: за миг экспертизы приглянувшийся объект может существенно подорожать. К тому же, нет никаких гарантий, что, в конце концов, банк даст добро. "Основная проблема при попытке обзавестись новостройку в кредит это отсутствие точно или целиком оформленной документации на объект у застройщика. Временами в связи с этим он не желает предоставлять банку более того то, что есть. Прочий фактор, уменьшающий шанс на аккредитацию - это высокорисковые схемам как бы предварительных договоров купли-продажи", - поясняет начальник компании Легкокредит Кирилл. Суслов.

Тем не менее, как утверждает Михаил Осинцев, сегодня, не беря во участливость уровень прозрачности схем продаж, в кредит можно получить до 90% всех новостроек Москвы,

Дорогое удовольствие

Помимо ограниченного выбора, заемщика, мечтающего о новостройке, ждет еще одно малоприятное положение - повышенная ставка по кредиту. До момента вступления в право собственности, кредит будет влетать клиенту дороже, в среднем, на 2%. Так, средняя рублевая ставка по кредиту на новостройки - 14%. В то время, на кредит на вторичное жилье можно оформить под 12%.

При этом, стоит иметь в распоряжении в виду, что завершение строительства и оформление собственности - две разные вещи, ни капельки не совпадающие по времени.

Даже если застройщик уложится в срок с сдачей дома (а опоздание на полгода, или год - совершенно заурядное явление), покупателю придется ждать, покуда жилище будет принят госкомиссей. А этот ход в Москве растягивается на долгие месяцы, вплоть до двух-трех лет.

Правда, из правила "повышенной ставки" есть свои исключения. В прошлом году на рынок были предложены оригинальные продукты с пониженной ставкой - продукт сотрудничества компании СУ 155 и банков-партнеров ("Независимый строительный банк", "Банк Москвы", "Зенит"). Клиент, стремящийся приобрести квартиру у СУ 155, может обратиться в всякий из этих трех банков и заполучить рублевый кредит всего под 8-8,5%. Льготная ставка действуют на период строительства дома, вплоть до оформления квартиры в собственности.

Как поясняют в самой компании, данная программа намеренно рассчитана на то, чтобы облегчить бытие заемщику в инвестиционный период - наиболее рискованный и затратный. Позже оформления квартиры в достояние ставка по кредиту будет рассчитываться по следующей формуле - ставка рефинансирования ЦБ плюс 5%. Если клиента это не устроит, он в каждый миг может без каких-либо штрафных санкций перейти в другой банк.

У этой программы только один минус - выбор объектов крайне узок, потому что они исчерпываются ассортиментом СУ 155.

Другие девелоперы в то время как не рискнули предложить что-либо подобное. Но некоторые брокеры предполагают, что в будущем таких программ будет заделываться больше. "Ситуация сильно напоминает рынок кредитования немного лет назад, когда появились первые программы совместные программы автосалонов и банков. По ним клиент мог получить сниженную процентную ставку при покупке автомобиля в кредит. Безусловно, следует ожидать, что аналогичные программы будут являться у банков и девелоперов", - рассуждает Николай Корчагин.

Тем не менее, пока в большинстве случаев ипотечная покупка новостройки будет больше дорогим удовольствием для заемщика. Небольшим утешением может служить то, что страхование, которое является обязательным требованием банков при любой ипотеке, в данном случае обойдется ему дешевле. Степень экономии зависит от банка. "Кто-то на период строительства требует страховать только существование и трудоспособность, а кто-то настаивает ещё на страховании финансовых рисков, - рассуждает Кирилл Суслов. - В первом случае ставка может быть примерно 0,5% от суммы кредита, а во втором - до 1,5% от стоимости объекта".

Если страховалась только жизнь, то потом оформления права собственности для заемщика прибавятся ещё одна, или две обычных ипотечных страховки. Несмотря на то, что титульное страхование очевидно не является необходимостью, некоторые банки все-таки оставляют его обязательным даже для обитателей новостройки. Если же на этапе строительства страховались строительные риски, то вместо этого вида страхования заемщик опять-таки обременяется стандартным набором.

Keywords: