О бедном строителе замолвите слово: ваш банк не дает мне кредита большого

Если великая цыганская тайна, по версии Михаила Успенского, гласила: «Ворованная лошадь дешевле купленной», то главная девелоперская заповедь утверждает: сооружать на заемные средства выгоднее, чем на свои.

Чем больше доля заемного финансирования, тем выше рентабельность собственного капитала. Замораживать свои средства на длительный срок неэффективно, а для застройщиков характерной особенностью были и остаются длительные сроки оборота вложенных средств.

Разговоры о сворачивании ипотеки в России, мягко перешедшие в прогноз глобального отечественного банковского кризиса, продолжают кругами распространяться по мутной воде слухов и спекуляций на теме мирового кризиса ликвидности. В настоящее время они затронули будущность строительного сектора. Уже проведены угрожающие параллели с кризисом 2004 года, тот, что разорил многие строительные компании и породил череду скандалов с обманутыми дольщиками. Тогда причиной коллапса девелоперской деятельности стало сокращение объемов межбанковского кредитования до критического уровня из-за банкротства большого количества банков.

Призрак недостроя бродит по стране

Поводом для аналогий называют ужесточение требования к заемщикам со стороны банков из-за роста стоимости заимствований на внутреннем и внешнем рынках, а ещё "проседание" российского рынка долговых инструментов. Получается, что застройщики рискуют понести убытки из-за возросшей цены кредита, кто-то не сумеет рефинансировать или пролонгировать уже выданные займы, а кто-то и отнюдь кредит не получит. И стройки встанут.

Чтобы стало совершенно страшно, ведутся разговоры о снижении спроса на квартиры в новостройках, так как для компаний, чья сфера деятельности сосредоточена в сегменте массового жилья, средства от продаж на завершающем этапе строительства имеют большое значение. По данным экспертов, их доля составляет до 3/4 общей суммы финансирования проекта.

Если анализировать проблему схематично, то, безусловно, все верно. Но строительный коммерциал - явление живое, и загнать его в рамки какой-то одной, более того трижды логичной схемы невозможно. Нынешний расклад в отрасли отражает другой порядок развития экономики, иной уровень интеграции капитала в девелоперские структуры. Тогда застройщики были по большей части "вещью в себе", в эти дни они служат объектом интересов акционеров, учредителей, портфельных инвесторов, посреди которых нечасто не встретишь банк или инвестиционную компанию.

Едва ли в России найдется хоть единственный обстоятельный девелопер, не имеющий за спиной таких же серьезных партнеров - инвесторов, заинтересованных в благополучном завершении проектов этого застройщика. Вряд ли банки ужесточат требования супротив компаний, входящих в один с ними холдинг или группу, без весомых причин.
Напротив, банки помогают девелоперам осилить трудности. Например, Банк жилищного финансирования выдает в течение трех часов без подтверждения доходов ипотечные экспресс-кредиты целевого назначения: только под приобретение квартир в новостройках компании ПИК. Таким образом, привлекательный для потребителя банковский продукт призван усилить приток покупателей продукции этого застройщика.

Что касается разговоров о падении спроса на квартиры, которое грозит заморозить стройки и обанкротить компании, то рынок покуда уж очень далек от критических перепадов. Колебания спроса только редко и еле-еле выходят из пределов статистической погрешности.

В то же час и в случае серьезного снижения спроса на жилье крупные девелоперские компании без особых потерь придержат свои квартиры, дожидаясь больше благоприятной конъюнктуры. Они обладают достаточными собственными ресурсами или возможностью схватить в задолженность сумму, необходимую, чтобы возводить без остановки, даже если не удается разом отдать вложенные средства. По мере оживления рынка застройщики без особого труда восстанавливают статус-кво своего кредитного портфеля.

Компании средней руки, не имеющие шанса переждать за счет собственных или заемных ресурсов, без труда выручат требуемые для завершения своих проектов средства за счет ускоренной реализации квартир. Для этого им нужно всего только свалить цены на 10-15%. Так застройщики поступили, например, летом 2005 года, когда возник дефицит оборотных средств из-за падения спроса. Результаты были полностью удовлетворительные: польза снизилась, зато появилась вероятность завершить начатое строительство.

Дорогой мой кредит

"Честным необходимо быть!" - говорил герой популярного кинофильма. Честным будет признание, что "золотые денечки" для строителей жилья минули вкупе с 2006 годом - с надеждой на 100-200% прибыли надобно распрощаться. Происходит не столь ухудшение ситуации на жилищном рынке, сколь ее стабилизация. Да, кредиты могут подорожать, их объемы - снизиться, а требования к заемщику - сделаться строже. Но вряд ли это ухудшит положение дел на жилищном рынке. Банкам придется быть разборчивее, а застройщикам и подрядчикам - расчетливее, экономнее. Повышение стоимости заемных средств заставит девелоперов разыскивать пути снижения своих расходов за счет внедрения прогрессивных технологий, оптимизации рабочего процесса.

Меньше тратишь - меньше надо будет занимать, значит, меньше и отдавать. В отрезок времени ажиотажного спроса на жилье все это негусто кого волновало, потому как банки давали гроши в должок несложно и помногу. Определяющими критериями при этом выступали доходность и возвратность проекта, а не обоснованность расходов. Сейчас же выручка от продажи построенного жилья не вечно компенсирует расходы на его возведение: выше рыночной цены не продашь. Причитать над судьбой неповоротливых или недобросовестных игроков не имеет смысла. Их наличие на рынке никому не принесет ничего хорошего.

"В всамделишный миг произносить о тенденции повышения ставок для застройщиков как о массовом явлении среди банков мы считаем преждевременным, - комментирует аналитик рейтингового агентства "РусРейтинг" Виктория Белозерова. - Такие явления создают конкурентные преимущества для других банков, не испытывающих сложности с наполнением ресурсной базы. В условиях возможного сокращения или подорожания фондирования для банков некоторые из них повышают ставки для разных категорий заемщиков. Банк имеет право наблюдать за финансовым положением и перспективами своих клиентов и корректировать кредитную политику в отношениях с конкретными компаниями. Это может выражаться как в уменьшении ставок или предложении некоторых льгот, так и в снижении оценок банка в отношении конкретного заемщика. Такие ситуации являются рабочими для кредитных управлений банков и происходят по целому ряду причин".

Только для белых... и пушистых

Сетования на дороговизну банковского кредитования в девелоперской среде считаются хорошим тоном. Но, учитывая востребованность этого способа привлечения средств, подобные разговоры похожи на лукавство. Нынче банковские кредиты - самый-самый именитый технология финансирования строительства в России.

По данным аналитического центра IRN, эдак 90% московской недвижимости возводится с привлечением банковских кредитов. Считается, что в российской практике доля заемных средств в виде банковских кредитов для компаний-застройщиков колеблется в пределах от 30 до 80% общего объема финансирования проекта при "вилке" бюджета девелоперских проектов от 25 млн. долларов до 150 млн. долларов.

Рыночный закон един для всех: услуга или продукт стоят гладко столько, сколько за них готовы заплатить. Раз банковские услуги востребованы застройщиками - это что ни на есть доступный для них схема финансирования проектов. Хотя альтернативных возможностей предостаточно: внутреннее и внешнее долгосрочное инвестирование, выпуск облигаций, векселей, публичное размещение акций и т. д. Причем инвесторы, к примеру, принимая решение, вложиться в план или нет, предъявляют куда меньше требований, чем банки.

На открытом рынке застройщик имеет возможность занимать более дешевые, чем у банка, деньги. Но поток заявок на банковские кредиты тем не менее не иссякает. Так что все рассуждения девелоперов о "жадных банках" следует расценивать как досужее ворчание. О том, сколь важен для застройщиков доступ к банковским ресурсам, свидетельствует скорость, с которой распространяются в их среде панические настроения по поводу последствий мирового кризиса ликвидности.

"Привлечение кредитных средств является взаимовыгодным как для девелоперов, так и для банков, - признает пресс-секретарь компании "Сити-XXI век" Сергей Лядов. - Банки увеличивают наш капитал, а девелоперы получают возможность бесперебойно финансировать возведение своих объектов".

Другое дело, что банки пропускают претендентов на кредиты через мелкое сито разнообразных требований. Вряд ли удастся принять заем, если фирма не имеет собственных средств хотя бы в размере 30% стоимости проекта - на эти финансы проводятся изыскательские работы, подготавливается проектная и исходно-разрешительная документация, проводятся работы нулевого цикла.

Впрочем, реальная архитектура финансирования проекта, как правило, замаскирована длинной цепочкой разнообразных юрлиц с шибко ограниченной ответственностью. Крупные операторы рынка контролируют десятки дочерних организаций, которые по российским стандартам бухучета не консолидируются. Оттого никакое обязательное раскрытие информации в их отношении не работает. А для консолидированной отчетности по международным стандартам "открывают личико" только избранные.

Кроме того, наши застройщики взяли моду для удобства управления на любой проект творить отдельное юридическое лицо. А по правилам банку, чтобы удостовериться в кредитоспособности заемщика, необходимо ознакомиться с его кредитной историей, бухгалтерской отчетностью за три, а то и за пять последних лет. Приходится оформлять кредит на материнскую компанию и вносить полученные таким образом от банка капиталы в качестве приданого "дочки", по иному говоря, вклада в ее уставный капитал. Либо материнская компания, отвечающая всем требованиям, поручается за родное детище.

Помимо несоответствия претендента требованиям банка причиной для отказа в кредите бывает недостаточность залога. Практика раздачи банками коротких беззалоговых займов под так называемую управленческую отчетность, которые не возбраняется продлить, если заемщик доказал свою добросовестность, уходит в прошлое. Если цена активов не превышает суммы кредита с учетом коэффициента покрытия, банк денег не даст.

Отличительная черта строительного коммерциала как такового, и в особенности российского, - это невозможность точь-в-точь сделать расчет сроки реализации проекта. Причиной тому является подневольность от большого количества факторов, которые девелопер не всю дорогу в состоянии контролировать. В принципе во всем мире сроки сдачи объектов имеют качество затягиваться из-за проволочек в ходе оформления разрешительной или экспертной документации - традиционно это объясняют коррупцией. Отечественные бюрократы, занятые на этом поприще, заслужили удивительной красочности репутацию.

Все названное делает нашенский строительный бизнес рисковым с точки зрения строгих банковских подходов. Ни одна группа в стране не может претендовать на звание первоклассного заемщика с пониженным уровнем риска. Из-за этого банки без малого постоянно отказываются финансировать проекты сторонних компаний на начальных стадиях строительства - "под котлован".

Плюнет? Поцелует?

Перспективы девелоперского бизнеса во многом зависят от умения привлекать финансирование под все новые и новые проекты. Для банка, выдающего кредит, главными аргументами для принятия положительного решения являются возвратность и доходность. Если толковать проще: вернет ли заемщик одолженные денежки и что банк с этого будет иметь?

"Помимо всех требований, обусловленных действующим законодательством, необходимо, чтобы проект, под который привлекается финансирование, был в достаточной степени экономически и юридически проработан, - объясняет начальник пресс-службы группы компаний "ДОН-Строй" Екатерина Куканова. - Безупречный вариант - проект на стадии получения разрешения на строительство".

Способы удостовериться в платежеспособности, добропорядочности корпоративного заемщика немного чем отличаются от тех, что применяются в розничном кредитовании. Отличалка только в масштабности. У заемщика должна быть в наличии положительная кредитная история, свидетельства прозрачности бизнес-процессов и прогнозируемости деятельности, бизнес-план, финансовая модель проекта, исходно-разрешительная документация на строительство, заключения технических экспертов и инжиниринговых компаний, договоры аренды земли, соглашения с поставщиками, подрядчиками, покупателями и заказчиками.

Отсутствие всего одной нужной бумажки, к примеру экологической экспертизы по проекту, скорее всего послужит причиной отказа.

Претендент на кредит броско вырастает в глазах банка при наличии профессиональной команды и успешного опыта реализации аналогичных проектов. Чашу весов способна качнуть в ту или иную сторону такая эфемерная, но весомая для деловых людей вещь, как деловая репутация компании и топ-менеджеров проекта.

Кроме того, для положительного решения о финансировании того или иного проекта заемщику придется аргументировать банку конкурентные преимущества своего проекта.

Специально подобранная команда из юристов, строителей и, конечно, финансистов скрупулезно изучает исходно-разрешительную и проектно-сметную документацию и прилагающиеся к ней документы о финансово-экономическом положении потенциального заемщика. Первоочередное заявочное пожелание на практике всех банков состоит в том, что земельный участок, на котором реализуется проект, должен быть выкуплен либо находиться в долгосрочной аренде.

В качестве обеспечения кредита на этапе строительства принимаются акции нарочно зарегистрированной компании SPV, имущественные (или инвестиционные) права на возводимые площади, залог земельного участка.
Если все показатели соответствуют принятым в банке стандартам, то ревизия начинается заново - уже на детальном уровне: оцениваются региональные, отраслевые и проектные риски, характерные для данного проекта.

"Для сопровождения проекта привлекаются специализированные юридические и аудиторские фирмы, которые проводят due diligence проекта, проектно-инжиниринговые компании - для строительной экспертизы и технического надзора, оценочные компании - для оценки стоимости обеспечения", - рассказывает шеф управления проектного финансирования Инвестсбербанка Тибор Ное.

Сколько времени уйдет на рассмотрение заявки, никто верно не знает, но для крупных банков удачным считается срок один-два месяца.

Но и затем "просвечивания" сквозь банковский рентген кредитор на всех стадиях инвестиционного процесса осуществляет тщательный надзор за ходом его реализации.

Две дороги

По словам заместителя председателя правления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, участие банков в финансировании жилищных девелоперских проектов разрешается поделить на два блока: проектное финансирование и служба в рамках адресной программы.

При осуществлении банком проектного финансирования строящийся предмет выступает объектом залога. Монеты поступают отдельными траншами по достижении оговоренных этапов готовности, которые подтверждаются документами о выполненных работах. При этом произвольный раз проводится переоценка строящегося объекта.

"В настоящее момент проектное финансирование является наиболее востребованным продуктом среди компаний, реализующих крупные девелоперские проекты, - констатирует Т. Ное. - Преимуществами такого вида финансирования являются объемы инвестиционных ресурсов, которые превышают наличные активы застройщика, а кроме того понижение проектных рисков, которые распределяются между несколькими участниками. Помимо того, инициатор проекта вправе планировать на более длительные сроки финансирования, а на инвестиционный период ему может быть предоставлена отсрочка по возврату основного долга. При этом стоит отметить, что проектное финансирование является эксклюзивным финансовым продуктом, который разрабатывается для каждого конкретного проекта индивидуально".

"В рамках проектного финансирования с участием банка осуществляется создание жилых кварталов, отдельных комплексов, - отмечает И. Жигунов. - Такие проекты появляются все чаще, и за последние годы их цифра выросло в разы. С точки зрения банка преимущества проектного финансирования в том, что оно позволяет кредитору заполучить как наибольший контроль, так и прибавочный блок в доходности бизнеса".

В рамках адресной программы банк кредитует соинвесторов-дольщиков (физических лиц), а в некоторых случаях и самого застройщика. Эта методика родилась вслед за тем вступления в силу нерадостно известного Федерального закона 214 об участии в долевом строительстве. Ее используют Сбербанк, ВТБ, СДМ-банк, Банк жилищного финансирования.

Получатель ипотечного кредита кладет выданные деньги на особый беспроцентный счет для приобретения жилья в доме, возведение которого финансирует банк. Употребление таковой схемы повышает спрос на квартиры, но снижает доходы девелопера: ему приходится фиксировать стоимость жилья, теряя возможность в благоприятных условиях приподнять цену.

"Как правило, такие варианты взаимодействия ведутся в рамках групп компаний, с крупными участниками рынка, при понятной и в какой-либо части контролируемой банком структуре финансовых потоков проекта, - поясняет И. Жигунов. - Основная доля проектов (более 80%) реализуется как раз по эдакий схеме. Это проще для банка и с учетом рисковой составляющей, и в плане организации бизнес-процесса в целом. Кроме этого по сравнению с первым вариантом это позволяет разнести программу на значительно более значительный перечень объектов и расширить число потенциальных клиентов. Финансирование строительства жилого дома - это порядка 5-7 млн. долларов. Такие серьезные вложения в рамках одного девелоперского проекта по силам неблизко не каждому банку, в том числе с учетом условий привлечения ресурса. А работа в рамках отдельных программ с разными девелоперами позволяет включиться в данный блок бизнеса большему числу игроков".

Наиболее крупные компании могут полагать на некоторые послабления со стороны банков. "Сбербанк Россия открыл компании кредитную линию на десятки миллионов долларов для финансирования жилого комплекса "Янтарный город", - рассказывает С. Лядов. - Причем это целевой инвестиционный кредит. Он выделен не под залог недвижимости, как это заурядно бывает, а под залог имущественных прав".

Сегодня минимальная процентная ставка для застройщиков составляет 10% годовых, средняя - 15%. Сроки кредитования варьируются в пределах от 3 до 20 лет. Для жилой недвижимости сроки поменьше - в среднем рядом 3 лет, для коммерческой побольше - 5-7. Самые "длинные" деньги доступны лишь крупным компаниям с должным уровнем капитализации активов, таким, как "ДОН-Строй", ДСК-1, Mirax Group, СУ-155, ПИК. Они же первые в очереди на проектное финансирование. "Середнячку" стоит рассчитывать на кредиты сроком 3-5 лет.

Деньги с акцентом

С 2006 года займы на сооружение коммерческой недвижимости все чаще предлагают западные инвесторы. Они назначают более низкие ставки (в среднем 10% годовых) и длинные сроки - от 10 до 20 лет против 3-10 лет у соотечественников. Кроме того, заемщик может рассчитывать на такую уникальность среди российских кредиторов, как амортизационный период по кредиту, равноправный 15-20 годам.

Наиболее живо действуют Райффайзенбанк, Сведбанк, Hypo Real Estate и Eurohypo. Помимо собственно кредитования они предлагают услуги рефинансирования. Кредиты строителям - "длинные", а "длинные" деньги "за кордоном" обходятся дешевле: LIBOR +3,5-4,5%. Банкам это выгодно, потому как что в Европе ставки по таким кредитам ниже на 2-3%.

Но иностранцы не занимаются гуманитарной помощью, вследствие этого их выгодные кредиты доступны только заемщикам с хрустально чистой биографией и ослепительными перспективами. И контролировать будущих клиентов будут длительно и тщательно. К тому же иностранные банки устанавливают высокие пороги по сумме для своих кредитов. Eurohypo, например, установил минимальную сумму на уровне 50 млн. евро.

Keywords: